DITELO AL NOTAIO: LEGGI QUI LE NUOVE RISPOSTE

DITELO AL NOTAIO: LEGGI QUI LE NUOVE RISPOSTE
QUESITO

Salve, premetto di avere ereditato a settembre 2010 un immobile a met con mio fratello. A maggio 2011 abbiamo fatto un atto di compravendita dove io ho saldato per intero la cifra pattuita per la vendita della sua metà. Non è stata inserita alcuna clausola in merito a liberare l'appartamento, né tanto meno penali relative al ritardo sulla consegna della casa, in quanto si trattava di mio fratello. Adesso però lui non vuole lasciare la casa, nonostante abbia incassato i soldi. Come posso tutelarmi?



RISPOSTA

Se nell'atto di compravendita, come è consuetudine, veniva stabilito il "possesso immediato" lei può chiedere subito la liberazione dell'immobile per via giudiziaria. Se invece non era stabilito alcun termine può chiedere, sempre in via giudiziaria, la fissazione di un termine per la liberazione dell'immobile. In entrambi i casi potrà anche chiedere i danni per l'occupazione senza titolo.








QUESITO

Buongiorno, Le scrivo per una controversa questione morale e materiale. Sono uno dei tanti nipoti di una zia vedova e senza figli di cui mi occupo in maniera pressoché esclusiva. Lei mi ha già fatto testamento per la sua casa di proprietà. Per quanto riguarda i suoi soldi, con cui la sua vecchiaia dovrebbe essere assicurata, abbiamo un conto cointestato. Io agisco su questo conto come meglio credo con investimenti, prelievi ecc…, anche perché la zia mi ha dato mandato verbale di pensare ad ogni cosa dicendo che si fida di me e che i soldi non gli interessano. La domanda è: possono gli altri nipoti accampare diritti sulle somme prelevate e/o investite in varie altre forme finanziarie a mio solo nome? Grazie e complimenti per la rubrica.



RISPOSTA

Successivamente alla morte della zia gli altri nipoti possono chiedere conto dell'utilizzo dei soldi della stessa se ne risulteranno, anche solo in parte, eredi.

Solo nel caso che la zia l'abbia nominato "erede universale" (quindi erede anche del denaro e non solo dell'immobile) gli altri nipoti non avrebbero titolo per fare la richiesta.








QUESITO

Buongiorno,

desideravo conoscere un Vostro gentile parere per il seguente quesito:

Sto per acquistare un terreno da un signore che davanti al Notaio di mia fiducia, dichiarerà di essere possessore da oltre vent'anni del terreno di cui sopra, non ha ancora avviato in tribunale una pratica per avvalersi del diritto di usucapione.

Il mio Notaio mia ha confermato che si può procedere alla stipula dell'atto d'acquisto, desideravo sapere chi può eventualmente impugnare detto atto d'acquisto oltre il proprietario?

Un eventuale confinante al terreno che non ha alcun titolo può crearmi problemi?

Il terreno è recintato in ogni sua parte, di conseguenza le particelle catastali sono facilmente identificabili sul posto senza alcun problema.

Per altri eventuali chiarimenti, resto a Vostra completa disposizione.



RISPOSTA

Se l'usucapione non è accertata dal tribunale può sempre esserci l'opposizione dell'eventuale proprietario. L'acquisto potrà essere considerato sicuro solo dopo dieci anni dalla trascrizione dello stesso.

Indipendentemente dall'usucapione, se si tratta di terreno agricolo resta sempre il diritto di prelazione e di riscatto dei proprietari dei terreni confinanti che fossero coltivatori diretti.








QUESITO

Ho un mutuo di 100000 Euro (residuo circa 80000) da 5 anni e vorrei capire se tecnicamente fosse possibile integrare il valore del mutuo (valore complessivo 150000) nonché cambiare la casa che avevo utilizzato come ipoteca, appoggiando il mutuo su una nuova casa di mia proprietà (che voglio ristrutturare con questa integrazione); se si, cortesemente, mi saprebbe indicare il costo.



RISPOSTA

Cambiando sia l'importo del mutuo che il bene oggetto dell'ipoteca è necessario stipulare un nuovo mutuo con una nuova iscrizione ipotecaria, estinguendo il precedente con la somma ricavata.

Il costo è rapportato all'importo della nuova ipoteca ed alla difficoltà della pratica.








QUESITO

Salve, sto per acquistare un immobile da tre persone, che hanno avuto l'immobile in eredità tramite testamento. Poiché sono a conoscenza che gli stessi sullo stesso testamento hanno presentato diverse dichiarazioni di successione integrative, per stare io tranquillo ed evitare che l'Agenzia delle Entrate possa richiedere a me qualcosa, vorrei sapere se tutte le dichiarazioni di successione presentate dai soggetti devono essere pagate prima del mio acquisto.



RISPOSTA

Se c'è già stato il pagamento dell'imposta di successione prima dell'atto certamente vi sono meno rischi. Altrettanto se gli eredi sono coniuge e figli, e quindi non soggetti a tale imposta, nei limiti dell'esenzione. Le raccomandiamo comunque di chiedere al notaio che stipulerà l'atto di provvedere anche alla trascrizione dell'accettazione tacita di eredità, se non fosse già stata fatta in precedenza.








QUESITO

Gentile sig. notaio, vorrei il suo parere ad un mio problema. Siamo 9 fratelli, mia madre e' invalida e incapace di intendere e volere. Ha una casa intestata solo a lei e ora noi vorremmo vendere per pagare la retta della casa di riposo. Sono andata al tribunale e ho fatto domanda per avere un tutore provvisorio e sto aspettando una chiamata. Non ho ben capito come funziona e quanti parenti devono presentarsi. Poi c'è il problema di una sorella con 2 figli in America come mi devo muovere in questo "caos" burocratico? pensavo che una volta che noi tutti fratelli eravamo d'accordo di vendere la casa . non ci sarebbero stati tutti questi problemi!



RISPOSTA

La procedura per richiedere la nomina di un tutore o di un amministratore di sostegno deve essere seguita da un avvocato e la richiesta va notificata a tutti i parenti entro il 4° grado (quindi anche nipoti, cugini ecc. ). Se le notifiche sono state eseguite correttamente non è però necessario che tutti i parenti si presentino alle udienze e si può procedere anche in loro assenza.

Se la mamma non è più capace di intendere e di volere la procedura è assolutamente necessaria e successivamente il tutore (o l'amministratore di sostegno) dovrà chiedere l'autorizzazione a vendere ed a impiegare la somma ricavata.








QUESITO

Salve,

Egregio Notaio volevo sottoporle questo quesito:

Mio padre è proprietario di un terreno edificabile, abbiamo presentato ed ottenuto il permesso dal comune di edificabilità, ora io vorrei costruire beneficiando delle agevolazioni inerenti la prima casa, come mi dovrei muovere, visto che il proprietario del terreno è mio padre?

Attendo Vs. risposta.

p. s. Attualmente io vivo a casa dei miei genitori.



RISPOSTA

Per usufruire delle agevolazioni deve essere lei il proprietario del terreno e quindi suo padre dovrà venderlo o donarlo prima dell'inizio dei lavori.








QUESITO

Gentile Dottore/ssa,

Le scrivo in merito a un quesito relazionato con la trasformazione della donazione del 50% di una casa in una compravendita della stessa.

Mia madre, B T , ha bisogno in questo momento di poter contare sulla proprietà di una casa che abbiamo in campagna per poter chiudere la pratica di un prestito nominalmente già concesso. La banca ci chiede di presentare a garanzia la proprietà di questa casa, la quale è - per così dire - gravata dal fatto che metà della stessa fu donata da mia zia a mia madre nel quadro di una transazione relativa all'eredità di mia nonna. C'erano un appartamento a Roma e una casa in campagna vicino BR. Mia zia prese tutti i contanti della vendita dell'appartamento e mia madre a cambio del suo 50% di quell'immobile ricevette a mezzo donazione il 50% della casa in campagna.

In questo momento ci troviamo di fronte a un piccolo impasse in quanto mia zia teme che firmare un atto che trasforma la donazione in compravendita possa comportare problemi con la Legge Bersani o con altre normative. In particolare che la transazione debba essere accompagnata da denaro reale e che non si possa fare semplicemente un cambio da donazione a compravendita, ovviamente pagando le tasse dovute secondo le norme legali, etc.

La ringrazio veramente di cuore per il suo parere e per le referenze alle norme vigenti che ci saprà indicare visto che questo aspetto amministrativo, come spiegavo sopra, si lega oggi a un passaggio un po' delicato per altre questioni.

Le allego qui sotto la ricostruzione che fu fatta da una persona di fiducia in merito ai passaggi delle proprietà in questione.

Cordiali saluti,

AL



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Oggetto delle considerazioni è, in primis, l’atto da Studio Notaio XXXX, rep. 89763 racc. 4136 del 19/11/2002, registrato, non trascritto presso Ag. Territorio; stante il quale la dott. sa BP vuole pervenire ad atto pubblico di cessione dalla sorella VT a sé della metà dei diritti sull’immobile (si riferisce alla casa in campagna, sita in P (BR), pervenendone a proprietà unitaria pubblicamente esposta.



PREMESSE



1. Con successione da SD, apertasi in Roma 25/01/1985, den. n. 11 vol. 400, trascriz. 04/10/1985 - partic. 9626, le S. re B e V T, e la madre PL, equipartiscono per 1/3 ciascuno in proprietà l’immobile in P (BR) indicato al NCEU come segue:

1a -- immobile ad uso abitativo categoria ct A/7, foglio 13, part. 822;

1b – terreno – giardino circostante, foglio 13, part. 593, 594.



2. Con successione da PL, apertasi in Roma 06/06/1990, den. n. 38 vol. 13372 del 11/03/1993, le S. re B e V T:

2a -- equipartiscono per 1/6 ciascuno le quote dell’immobile in P al precedente punto 1a;

2b -- è erroneamente omessa l’esposizione dell’imm. le al punto 1b;

2c -- equipartiscono in eredità imm. le in Roma, cat. ct A/3, foglio 564, part. 273 sub. 46.



Tale successione non è perfezionata in senso trascrittivo imm. re.



In conseguenza lo stato di proprietà (o assimilabile) dell’immobile in P, dopo le due successioni, e prima dell’atto da Studio XXXX nov. 2002, è il seguente:

particella 822 (casa) cointestata alle sorelle B e V per 1/2 ciascuna;

particelle 593, 594 (terreno) cointestate alle sorelle B e V e a S. ra P L per 1/3 ciascuno.

(Tale stato è correttamente descritto dagli estratti ct allegati, da visure del 2004 e 2006. )



3. In seguito a successione integrativa da P L, den. n. 1 vol. 568 del 31/10/2007, le S. re Laura e Fiorella Felici:

3a – equipartiscono per 1/6 ciascuno il terzo residuale da P L, di cui al punto 1b.

Anche tale successione integrativa non è perfezionata in senso trascrittivo imm. re.



In conseguenza dei titoli successori ai punti 1a-b, 2a, 3a, le sorelle T equipartiscono attualmente i diritti sugli imm. li al NCEU BR, foglio 13, part. 822 (casa), e part. 593, 594 (terreno).



4. Atti 2003 da Studio XXXX

4. 1 – T B e V operano accettazione tacita di eredità, trascriz. 27/01/2003 partic. 4623, dell’immobile di cui al punto 2c (non dell’imm. le al punto 2a, ovvero 1a).

4. 2 -- T B e V vendono l’immobile di cui al punto 2c, trascriz. 22/01/2003 partic. 3845.

Si allega visura del titolo.



N. B. Di fatto l’intero importo della vendita è stato trattenuto da VT, a compensazione della cessione donativa di cui al punto seguente; di tale fatto non abbiamo allo stato nessun riferimento documentale diretto.

Dagli estratti c/c di B T non risultano movimenti contestuali riferibili ad una compravendita immobiliare.



4. 3 – In precedenza, in data 19/11/2002, con atto privato registrato, non trascritto pubblicamente, da Studio XXXX rep. 89763 racc. 4136, V T cede con donazione a B T la propria metà dell’imm. le in P (BR), casa e terreno; l’oggetto della cessione corrisponde al ct foglio 13, part. 822 (casa) e part. 593, 594 (terreno).



Premesso quanto ai punti 1 2 3 4, la dott. sa B T i vuole acquisire la quota dalla sorella V T, con l’esito di intestazione pubblica e unitaria a sé dell’intero immobile in P (casa più terreno circostante). In tal senso cosa si consiglia, allo stato degli atti per poter risolvere la questione del passaggio da donazione a compravendita? Può mia zia firmare quest'atto senza remore di infrangere norme esistenti?



RISPOSTA

E' impossibile dare una risposta attendibile senza vedere gli atti, anche perché non è verosimile che sia stata fatta una donazione con "atto privato non trascritto pubblicamente" ma solo con atto pubblico trascritto. Sotto questo profilo la ricostruzione fatta da persona di sua fiducia andrebbe probabilmente meglio verificata. Sulla validità di atto di "trasformazione" della donazione in compravendita le posizioni non sono concordi, sia per gli aspetti civilistici che per quelli fiscali. Inoltre occorre dimostrare - indicando in atto i numeri degli assegni - il reale passaggio di danaro.








QUESITO

Sono coniugata in regime di comunione legale e mio marito lavora, vive e risiede in Toscana. Lui è figlio unico e vive nella casa che gli ha lasciato il suo papà in nuda proprietà fino a che non è morto.

Ora io sto acquistando un appartamento a Cimitile (NA) che adibirò a mia abitazione insieme ai miei due bambini conviventi. Non ho altri beni immobili a me intestati. Vorrei sapere se è possibile intestare la casa solo a me (mio marito è d'accordo, non avendo io altri beni ed essendomi sempre presa cura dei bambini in modo prevalente), pur restando in regime di comunione, dichiarando nell'atto, dove interverrebbe anche mio marito a confermarlo, che pago io con i soldi provenienti dal conto corrente a me sola intestato e per la differenza incapiente con un prestito di mio padre (e/o mia suocera se fosse possibile)? Laddove ciò non fosse possibile, e l'appartamento ope legis fosse per forza in comunione al 50% tra me e mio marito, possiamo usufruire dei benefici della prima casa al 100% oppure ne potrei usufruire solo io al 50%?

Mio marito non ha acquistato alcuna abitazione avvalendosi della agevolazione "prima casa" né prima né dopo il matrimonio, la casa in cui vive l'ha semmai ereditata, però è residente in Toscana e non può spostare la residenza perché lavora e vive lì.

Quale potrebbe essere la soluzione?



RISPOSTA

Secondo la Cassazione la dichiarazione che l'acquisto è fatto con denaro personale del solo coniuge acquirente è valida solo se è veritiera, quindi se il danaro deriva effettivamente dalla vendita di un bene personale (ad es. un titolo di stato ricevuto per donazione o successione). Altrimenti resta solo la possibilità di stipulare, prima dell'atto, la scelta del regime patrimoniale della separazione dei beni.








QUESITO

Buongiorno ho una domanda da fare, mio padre è morto il 10 aprile 2010 il proprietario della casa dove mio padre era in affitto ha rifiutato il giorno 31 maggio la consegna delle chiavi dell'appartamento, come già concordato e dopo aver già versato la rata di affitto anche per il mese di maggio. Il proprietario suddetto pretende ancora, da parte degli eredi, il versamento di sei mesi di affitto. Premetto che mio padre, a suo tempo, aveva versato due mesi di affitto anticipato,che lui non intende certo né scalare né restituire. . La domanda è questa: E' lecito quello che richiede il proprietario?



RISPOSTA

Per rispondere adeguatamente occorre prendere visione del testo del contratto d'affitto e conoscerne esattamente tutte le clausole e condizioni.



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Ultimo aggiornamento: Venerdì 27 Luglio 2012, 14:18
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