QUESITO
Questa è la nostra situazione: acquistiamo un appartamento e il 20% del valore dello stesso viene dato da me (miei genitori).
Per il restante 80% io e mio marito faremo un mutuo cointestato. Siamo in separazione di beni.
Dopo aver chiesto consiglio al nostro notaio, la stessa mi suggeriva di mettere la casa 50% io e 50% mio marito e fare una scrittura privata dove risultavamo debitori di 50.000 € nei confronti dei miei genitori.
Ora, mio marito non è molto propenso a firmare questa scrittura privata e mi dice che gli va bene far intestare la casa per la maggior quota a me.
Facendo due calcoli, anche con mio padre, ci sembrava allora la cosa giusta far intestare per il 60% la casa a me e il 40% a lui (visto che praticamente sarebbe la metà di 80% che è il mutuo cointestato.)
In questo caso lui è d'accordo ma non vedo perché cosi si e con la scrittura privata no?
Abbiamo una bambina, quindi in caso di morte andrebbe comunque a lei la metà della mia parte se non sbaglio e metà a lui ?
In caso di separazione, e mi auguro vivamente di no, come funziona? mettiamo che la casa venga venduta , i miei 50.000 € li avrò?
Non capisco sinceramente come tutelarmi e nell'eventualità avere indietro i miei soldi che sono una vita di lavoro di mio padre.

RISPOSTA
Premesso che il notaio di sua fiducia, preventivamente consultata, è a conoscenza della vostra situazione complessiva e ha così potuto consigliarla nel migliore dei modi, anche la scelta di intestare il bene a lei ed a suo marito in quote diverse può essere una valida soluzione, purché le quote vengano calcolate secondo il reale apporto dei coniugi.
E, mi sembra di capire, i vostri conteggi tengono conto proprio del denaro realmente utilizzato da ciascuno di voi.
In caso di vostra separazione, normalmente la casa familiare viene assegnata in uso al coniuge affidatario dei figli.
Se poi, per qualsiasi motivo, dovreste procedere alla vendita del bene, il ricavato andrà diviso tra i coniugi in proporzione alle quote da ciascuno possedute, cioè, nel suo caso, 60% a lei e 40% a suo marito.
In caso di successione i beni di ciascuno di voi vanno divisi in parti uguali tra il coniuge superstite e vostra figlia.
Se, invece, decidete provvederete a redigere la scrittura privata, i suoi genitori avranno diritto a vedersi restituiti i soldi prestativi, ma la procedura è più complessa perchè la scrittura privata ha una “forza” decisamente inferiore all’atto notarile.






QUESITO
Vorrei esporvi una domanda in merito ad una legge che e andata in vigore il 1° gennaio.
Sto per intestarmi una casa, mi ha detto il notaio che devono venire a fare un sopralluogo in merito a questa legge che non conosco
Mi hanno chiesto 1000 euro. Vorrei sapere se esiste davvero questa legge.

RISPOSTA
Senza ulteriori riferimenti non sono in grado di comprendere a quale legge lei si riferisca.
Forse il notaio da lei incaricato si può riferire al rilascio dell'attestato di certificazione energetica, che serve ad indicare l'efficienza energetica dell'edificio. Si tratta comunque di una legge entrata in vigore ben prima del 1° gennaio 2012. Se si trattasse di questa legge, la spesa da sostenere sarebbe quella del professionista che deve redigere l'attestato. Eventualmente provi a chiedere preventivi a più tecnici e li metta a confronto.






QUESITO
Buongiorno, io e mia moglie dovremmo ristrutturare una casa di proprietà di mia moglie, essendo in separazione dei beni, è possibile ristrutturare la casa con i soldi del nostro conto in comune o mia moglie dovrebbe avere un suo conto intestato solo a lei da dove prelevare i soldi per la ristrutturazione della casa? se si come procedere? grazie.
RISPOSTA
Sono possibili entrambe le soluzioni.
Se il denaro viene prelevato da un conto cointestato, si presume che il denaro per la ristrutturazione venga messo a disposizione da entrambi i coniugi.
In caso di separazione, il marito potrà farsi riconoscere un diritto di credito su metà delle somme utilizzate, che, si presume, abbia prestato alla moglie.
Nel caso in cui il denaro sia esclusivamente della moglie, invece, il marito, in caso di separazione, non vanterà alcun credito verso la coniuge.
Se, invece, la domanda era diretta a conoscere se il conto deve essere intestato solo a sua moglie al fine di potere godere degli incentivi fiscali, allora le preciso che non vi è nessun obbligo a riguardo.




QUESITO
Mia madre deceduta alla fine dello scorso anno, disponendo delle proprie sostanze con testamento olografo, pubblicato e non impugnato, istituendomi come erede universale- essendo figlia unica; nominando legatario per usufrutto generale una persona che ha convissuto con la stessa per 35 anni.I beni consistono in un appartamento , in alcuni terreni e a delle somme depositate in banca.
Preciso che non esistono altri eredi, mia madre era vedova.
Vi chiedo , per quando riguarda le somme depositate,essendo l'unica erede posso ritirarle, all'usufruttario che ha 82 anni, cosa spetta ed eventualmente in che percentuale.

RISPOSTA
L'usufrutto generale si estende anche alle somme di denaro depositate in banca.
Pertanto l'usufruttuario potrà godere delle somme con l'obbligo di restituire, alla sua morte, il capitale. Avrà così potuto godere, finché in vita, del denaro.
A sua tutela, la legge prevede l' obbligo, per l'usufruttuario, di rilasciare idonea garanzia per la restituzione del capitale al termine dell'usufrutto. In mancanza non ha diritto a godere delle somme predette.


QUESITO
I miei genitori stanno vendendo la seconda casa, di proprietà di mia mamma, e il ricavato dei soldi lo vogliono poi donare in parti uguali a me e mio fratello. A mio padre è stato detto che una volta venduto basta fare un bonifico a me ed uno a mio fratello, perché poi se ci sono dei controlli per i movimenti di tali cifre uno può dimostrare che la provenienza di quei soldi deriva dalla vendita della casa... ma io ho dei dubbi... non serve un atto notarile? Come dobbiamo muoverci per fare tutto in regola e nello stesso tempo cercando di far spendere il meno possibile ai miei genitori?

RISPOSTA
Effettivamente lei ha ragione.
La donazione richiede sempre e comunque, a pena di invalidità, l'atto notarile.
Non è richiesto l'atto pubblico notarile solo nell'ipotesi di donazione di modico valore, che mi sembra di poter escludere nel suo caso.
Se vien fatto solo il bonifico la donazione è pertanto invalida.
Non vi è un modo per evitare l'atto, a meno che voi non scegliate di fare un bonifico non a titolo di donazione, ma di mutuo, cioè di prestito. La cui somma, però, andrà restituita.



QUESITO
Vorrei esporre il mio problema relativo all'acquisto di un immobile.
Nel giugno 1984 mia madre, rimasta vedova da alcuni anni, ha acquistato un immobile intestandolo a noi 3 figli minori (obbligata dal giudice tutelare poiché utilizzava una piccola quota di denaro ereditate da mio padre) e mantenendo per lei l'usufrutto vitalizio e utilizzando le agevolazioni fiscali previste dalla legge n.168 del 1982 (pagando 72 milioni di lire per l'usufrutto e 18 milioni per la nuda proprietà di noi figli). Ora io vorrei acquistare casa in un altro comune per motivi di lavoro e vorrei sapere se mi spettano le agevolazioni per "prima casa" avendo comunque la nuda proprietà dell'immobile: è possibile che io abbia perso questo diritto anche se le agevolazioni non le ho chieste io in prima persona e anche se ho la nuda proprietà del solo 30% circa dell'immobile che non posso comunque considerare mio a tutti gli effetti essendoci un usufrutto vitalizio? Le agevolazioni fiscali sono riferite al soggetto acquirente (quindi a mia madre che ha acquistato la prima casa nel 1984) o all'immobile (riguardando comunque tutti noi).

RISPOSTA
Le agevolazioni riguardano sia il soggetto acquirente, cioè tutti voi, sia l'immobile.
Per poter godere delle agevolazioni prima casa, lei dovrà controllare attentamente l'atto di acquisto e verificare se sua madre ha richiesto, anche per lei, le agevolazioni fiscali.
Se sì, lei non potrà goderne oggi fintantoché è proprietario, anche se della sola nuda proprietà ed anche solo per il 30%.
Se invece non ne ha goduto all'epoca, oggi ne potrà sicuramente godere.
Una soluzione per potere oggi godere delle agevolazioni fiscali prima casa, potrebbe consistere nel donare la sua quota di 3/10 della nuda proprietà a lei intestata a sua madre o ad un suo fratello (o a tutti). Sempreché, ovviamente questo possa corrispondere alla sua volontà.




QUESITO
Mio padre dopo la morte di mia madre nel 1990 mi donò il suo appartamento riservandosi l'usufrutto. Dopo si risposò (con regime di separazione dei beni) e con la seconda moglie in quell'appartamento visse. Vi chiedo cortesemente alcuni chiarimenti.
Premesso che mio padre, nullatenente (usufrutto dell'appartamento a parte), è recentemente deceduto senza lasciare testamento e che la sua seconda moglie ha la residenza in detto appartamento, vi chiedo:
la sua seconda moglie può vantare giuridicamente qualcosa sull'appartamento? poiché è residente in detto appartamento sono obbligato a farla abitare lì fino a quando lo deciderà lei (senza pagare affitto)? Lei può ospitare un parente e fargli prendere lì la residenza contro il mio volere?
Può eventualmente sposarsi nuovamente e far abitare nell'appartamento il nuovo marito contro il mio volere?

RISPOSTA
La moglie di suo padre non può vantare alcun diritto sull'appartamento, essendosi il diritto di usufrutto estinto colla morte di suo padre.
Pertanto è sua facoltà, ma non obbligo, consentirle di vivere nella casa a titolo di comodato gratuito, ed alle condizioni che lei riterrà più opportune, considerando il rapporto che esisteva tra la signora e suo padre.


QUESITO
In questo momento sono proprietaria di una quota di una palazzina costruita dai miei genitori. In una metà di palazzina ci ha sempre abitato mio fratello (ora defunto) mentre nell'altra metà ci abitavano i miei genitori.
Quattro anni fa è morto mio fratello, quindi nella metà palazzina continua ad abitarci la moglie con i tre figli. Due anni fa invece è mancata la mamma, quindi mio padre continua ad abitare nell'altra metà palazzina. Papà quindi, ormai anziano, vorrebbe vendere la sua metà palazzina per trasferirsi a vivere con me, ma purtroppo ci hanno detto che se i miei nipoti non firmano (per la loro quota per la piccola parte ereditata dalla nonna) mio padre non può vendere, vedendosi così costretto a mantenere una casa enorme senza motivo. Io sono l'unica erede diretta rimasta (in quanto sorella del fratello scomparso) ...quello che quindi vi chiedo è: possibile che papà, dopo tanti sacrifici e rinunce, non possa vendere liberamente la sua quota di casa, avendo anche me d'accordo, solo perché i nipoti lo intralciano ?
Non si può fare proprio nulla legalmente ?
Io come erede diretta non posso proprio fare nulla ?


RISPOSTA
Se ho ben capito il fabbricato è attualmente intestato, per quote diverse, a suo padre, a lei, a sua cognata ed ai di lei figli.
Non riesco a comprendere, però, se la palazzina è composta da due unità diverse, o se invece è una sola unità che riuscite a godere di fatto come se fossero due.
Le preciso, innanzitutto, che in caso di morte di suo padre lei non ne è l'unica erede, ma sono eredi altresì i figli di suo fratello.
Premesso questo ci possono essere varie soluzioni.
1) Se le unità sono due, si potrebbe procedere alla divisione dei beni, assegnando alla famiglia di suo fratello un appartamento ed a lei ed a suo padre l'altro.
Lei e suo padre potreste poi vendere la porzione a voi assegnata.
Se i suoi nipoti sono minori, per procedere alla divisione è preventivamente necessario ottenere l'autorizzazione del Tribunale, ma ciò non costituisce normalmente un problema.
2) Sempre se le unità sono due, si può pensare di venderne una, e di ripartire poi il ricavato secondo le quote di ognuno. Poi la famiglia di suo fratello potrebbe acquistare le quote della abitazione dove vivono attualmente di proprietà sua e di suo padre, utilizzando il ricavato della vendita della altra unità.
Anche in questo caso, per i minori se ci sono, ci vuole l'autorizzazione del Tribunale per la vendita, e l'autorizzazione del Giudice Tutelare per l'acquisto. Ma anche in questo caso non vi sono grosse problematiche. Vi sono, questo sì, costi e tempi aggiuntivi.
Se, invece, fosse una sola unità immobiliare, è necessario prima di tutto, presentare prima una pratica edilizia e poi una pratica catastale per creare dall'unica unità originaria due nuove unità.
3) Se, invece, non doveste riuscire ad accordarvi, è necessario ricorrere al Tribunale affinché proceda alla divisione.
Se i beni non sono comodamente divisibili, il giudice potrebbe decidere di far vendere i beni all'asta e ripartire tra voi il ricavato.
Per tempi, costi e perdita del valore che i beni subirebbero in sede di asta, vi consiglio di trovare un accordo.



QUESITO
Gentile notaio, vorrei esporle un problema che ho con mio fratello; abbiamo in comune un appartamento, costituito da una grande camera con balconcino,bagno,un lungo corridoio e un ampio terrazzo. L' appartamento è stato diviso da noi con un pannello di compensato di m 1,80 (altezza casa m 3) per la comodità d'entrambi; avendo preso io la parte interna ( cioè senza finestre), per avere luce e aria come si era deciso all'inizio. Ora lui ha alzato il compensato totalmente senza avvisare; così ho pensato di aprire una portafinestra sul terrazzo grande di proprietà d'entrambi per avere aria e luce. Questo a lui non va bene ed io non so come devo comportarmi, anche perché adesso l'aria e la luce non ci sono più,e lui ha tirato su un muro abusivo in una parte in comune indivisibile.

RISPOSTA
La legge dispone che ciascun comproprietario possa godere del bene purché non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso.
Da quello che scrive, pertanto, il comportamento di suo fratello è contrario a tale norma.
Faccio fatica, tuttavia, ad immaginare come abbiate diviso l'appartamento. Forse la divisione riguarda esclusivamente la camera?
In ogni caso una camera senza luce ed aria non ha i requisiti minimi richiesti.
Se non trovate una soluzione conciliativa tra di voi, che soddisfi le esigenze di entrambi, l'unica alternativa è rivolgersi al Tribunale a mezzo di un avvocato.


QUESITO
Salve , ho un problema. Devo accatastare una costruzione rustica sul mio terreno, Al catasto pero mi dicono che risulto io 1/2 proprietario e mia madre 1/2 proprietaria. Io ho tre sorelle che alla morte di mio padre hanno scelto i soldi alla Porzione di casa e io ho un atto notarile che dice che mio padre mi Lascia la casa di nuda proprietà con usufrutto a mia madre! Ora come mi devo comportare! Il catasto vuole un atto di successione di mia mamma Che non ho! Io devo dare un terzo di successione alle mie 2 sorelle?
O terminato l'usufrutto torno ad essere l'unico proprietario?

RISPOSTA
L'usufrutto si estingue con la morte dell'usufruttuario. Pertanto lei è divenuto pieno ed esclusivo proprietario del bene alla morte della mamma.
Il suo problema può essere agevolmente risolto presentando all'Ufficio Relazioni con il Pubblico dell'Agenzia del Territorio un foglio di osservazioni ed allegandovi il testamento del papà ed il certificato di morte della mamma in originale.
È un problema di facile soluzione, che le potrebbe risolvere anche il notaio da cui si recò per pubblicare il testamento del papà.