DITELO AL NOTAIO: LEGGI QUI LE NUOVE RISPOSTE

Giovedì 5 Luglio 2012

QUESITO
ero interessato ad acquistare un immobile, che ho poi scoperto gravato da una donazione alla venditrice (di entrambi i genitori, 50% per ognuno, fatta nel 2006).
La signora è figlia unica.
Il padre è venuto a mancare 4 anni fa, mentre la mamma è in vita. Da quello che posso comprendere la donazione lato mamma può essere revocata (e quindi può essere fatta una vendita a giusto titolo per il 50% dell'immobile). Per quanto riguarda l'altro 50% bisognerebbe attendere i termini di prescrizione della donazione (che mi pare di capire sono 10 anni dalla morte, quindi altri 6 anni).
Dato che la venditrice si è detta disposta a garantire il bene gravato da donazione con una fidejussione, vorrei chiedere delucidazioni riguardo alle modalità con cui vengono fatte, alle garanzie che offrono e un parere in generale su tale tipo di pratica. Ringraziando anticipatamente.

RISPOSTA
Gli eredi legittimari del donante possono impugnare la donazione qualora risulti lesiva della quota ereditaria riservata. Quest'ultima si calcola su un valore che risulta dalla somma dell’attivo ereditario (dedotti i debiti) e delle donazioni fatte in vita dal defunto.
La circolazione dei beni donati è ostacolata dal momento che il legittimario, qualora impugni vittoriosamente la donazione, può anche agire per recuperare la proprietà del bene nei confronti dei terzi che lo abbiano acquistato dal donatario. Nel nostro caso lei rischierebbe quindi, acquistando dalla figlia donataria, di subire gli effetti della impugnazione della donazione da parte della moglie del donante, anch’essa legittimaria, e della successiva azione di restituzione intrapresa da quest’ultima.
Si può osservare come l’impugnazione appaia improbabile, dal momento che la donazione è stata compiuta da parte di entrambi i coniugi: l’impugnazione dovrebbe provenire, infatti, da una dei donanti.
In astratto, il problema di cui si tratta sussiste comunque. La fideiussione prestata dalla venditrice non potrebbe valere ad impedire l’eventuale azione di restituzione, ma potrebbe darle tranquillità: il terzo acquirente che subisce l’azione di restituzione può infatti risolvere il problema restituendo non il bene ma il valore patrimoniale dello stesso. La fideiussione potrebbe assicurarle il recupero di tale valore.



QUESITO
Buongiorno, espongo il mio quesito: con la morte di mia madre si è manifestato il problema. I miei genitori in regime di separazione di beni erano proprietari di un abitazione dove vivevano, mia madre inoltre era intestataria di un libretto postale(30. 000 euro) più due buoni fruttiferi postali ed inoltre era intestataria di una ditta agricola che ha debiti SCAU, fermo restante mio padre usufruttuario nonché proprietario del 50%della casa più la quota restante dalla divisione del 50% con me e mio fratello ha manifestato l idea di accollarsi i debiti scau però come contropartita chiede di liquidare la legittima che spetta a me e mio fratello, il problema è che a seguito di una grave malattia, la moglie di mio fratello ha avuto la procura e forse ne è diventata tutrice rifiuta ogni confronto facendo aggravare il debito e mettendo in seria difficoltà il patrimonio da ereditare, cosa consiglia il notaio?

RISPOSTA
L’accollo del debito e la liquidazione delle quote spettanti a voi figli rientrano nell’ambito di una operazione di divisione dell’eredità di sua madre. La divisione dell’eredità è normalmente l’effetto di un contratto, che richiede il consenso di tutti i coeredi. Se suo fratello fosse stato sottoposto ad interdizione, la moglie – quale tutrice – dovrebbe chiedere al Tribunale l’autorizzazione a stipulare l’atto in nome e per conto del marito. La decisione se aderire o meno al contratto spetta alla tutrice, che non può comunque darvi corso se il Tribunale non la autorizza alla stipula.
Qualora non si riesca a stipulare il contratto di divisione a causa dell’opposizione di uno dei coeredi (o della sua tutrice), è bene sapere che ciascuno dei coeredi ha per legge un vero e proprio diritto ad ottenere la divisione. Ciò significa che ciascuno di voi potrebbe agire in giudizio per ottenere una sentenza di divisione, che determini lo scioglimento della comunione ereditaria. Qualora si scegliesse questa soluzione, chi promuove l’azione deve sottoporre al giudizio del Tribunale un progetto di divisione.



QUESITO
buon giorno ho 36 anni e ho tre figlio voglio divorziare da mio marito. un anno fa abbiamo fato il mutuo della casa insieme lui e d’accordo che la casa rimane a me e vuole togliere il nome da contratto del mutuo. Anche io sono d’accordo e voglio che la casa e il mutuo sarà intestata solo a me, ma non so se si può fare . mi potete dare una risposta. Grazie mille.

RISPOSTA
Nell’ambito della separazione e, successivamente, del divorzio si può pianificare l’intestazione dell’intera proprietà della casa a nome di uno solo dei coniugi, in sostituzione dell’assegno di mantenimento o di una parte di esso. Allo stesso modo, si può decidere che il coniuge al quale viene intestato l’immobile affronti da solo il pagamento delle rate del mutuo, accollandosi anche la quota di debito che inizialmente grava sull’altro coniuge.
Tuttavia, questo non basta a liberare l’altro coniuge da ogni debito nei confronti della banca: l’accollo del mutuo, infatti, di per sé non è liberatorio, il che significa che l’altro coniuge resta obbligato in solido verso la banca nel caso in cui una o più rate non siano regolarmente rimborsate. Per evitare anche questa responsabilità solidale, occorre anche ottenere una apposita dichiarazione liberatoria da parte della banca a beneficio dell’altro coniuge.



QUESITO
Una sorella, senza figli ma con due fratelli, viene a mancare, uno dei due fratelli prima della morte della sorella si fa' intestare o donare due appartamenti. Il fratello escluso puo' agire legalmente nei suoi confronti. Grazie. A. M.

RISPOSTA
I fratelli e le sorelle non sono eredi legittimari, in quanto la legge non prevede che ad essi sia riservata una quota minima dell’eredità. Per questa ragione, le donazioni eventualmente ricevute in vita da parte di un fratello non potranno essere impugnate da parte dell’altro fratello.



QUESITO
Durante la pratica di successione relativa alla morte di mio padre abbiamo scoperto che la vecchia casetta natale era accatastata ad altra persona (Felice X). Noi abbiamo inserito la casetta nella successione con una dichiarazione sostitutiva ma rimane un problema: questa casetta era stata acquistata da mio padre 60 anni fa da un amico( C ) e non aveva fatto alcun atto di passaggio di proprietà (non abbiamo atto di acquisto), ma la casa risulta venduta a Felice X che aveva acquistato un’altra proprietà dallo stesso proprietario ( C).
Ora anche gli eredi di Felice X vogliono risolvere questo problema e non sono interessati a questa proprietà che escluderanno dalla successione. Noi abbiamo ancora il contratto della luce a nome di mio padre il quale qualche anno fa, in una causa con un vicino, aveva portato dei testimoni che attestavano che la casa era da noi abitata e posseduta. Come possiamo fare per eliminare dall’atto di acquisto di Felice X ( che se vuole vendere la parte da lui acquistata si ritrova sull’atto anche questa particella) questa particella ed acquisirla invece a nome nostro? IL NUOVO ACCATASTAMENTO NON CI PERMETTE COMUNQUE DI VENDERE IN QUANTO NON ABBIAMO L’ATTO DI PROPRIETA’. COSA CI CONSIGLIA DI FARE?

RISPOSTA
Nel nostro caso sembrano ricorrere tutti i presupposti per poter ottenere – mediante apposita sentenza del Tribunale – una sentenza di usucapione. L’usucapione determina l’acquisto della proprietà a titolo originario (cioè senza un atto di trasferimento) per effetto del possesso continuato e indisturbato del bene per oltre venti anni, accompagnato da comportamenti del possessore che dimostrino la sua convinzione di esserne proprietario. Le prove testimoniali a vostra disposizione, come pure la stipula dei contratti relativi alle utenze da parte di vostro padre, sono tutti elementi a sostegno della domanda giudiziale che potreste proporre. Presumibilmente, considerato l’atteggiamento collaborativo degli eredi del formale proprietario, il giudizio potrebbe concludersi in tempi ragionevoli, con una sentenza destinata a non essere impugnata.



QUESITO
Sono sposato, in separazione dei beni, è sono intestatario di un appartamentino, vorrei acquistarne un altro ma questa volta intestarlo a mia moglie, anche se materialmente le somme vengono pagate da me medesimo in quanto lei casalinga e non ha mai percepito un reddito.
Vorrei sapere se c'è un modo per vincolare o impedire che la moglie possa un domani (a seguito di separazione), disporre a suo piacimento di un bene che ho pagato io?

RISPOSTA
La tutela del suo investimento potrebbe avvenire attraverso la sottoscrizione da parte di sua moglie di un atto di riconoscimento di debito a suo favore: nel caso in cui sua moglie dovesse disporre del bene, lei potrebbe far valere il suo credito e in questo modo recuperare l’investimento compiuto.
Nel caso di una ipotetica separazione, l’immobile potrebbe però permanere nella disponibilità di sua moglie, come del resto potrebbe avvenire (a titolo di aggiudicazione) anche qualora la proprietà del bene fosse intestata a lei.



QUESITO
Sono sposato in comunione dei beni da 35 anni. Nel 1977 alla morte di mia madre io e mio
fratello abbiamo ereditato l'appartamento di famiglia nel quale già vivevo dal 1975 anno in cui mi sono sposato.
Nel 1986 mio fratello ha comprato casa e quindi mi ha venduto il suo 50% pertanto io sono proprietario per 3/4 e mia moglie di ¼ (avremmo potuto intestare il 50% di mio fratello solo a mia moglie? )
Ora stiamo acquistando un box che è possibile rendere pertinenziale all'appartamento (con tutti i vantaggi di legge) e dovremmo rogitare entro la prima decade di maggio, ma pare che non si possa rendere pertinenziale perché l'appartamento non risulta di proprietà al 50% per coniuge ma bensì alle quote sopra indicate. Ci hanno consigliato di fare la separazione dei beni, in questo modo si possono rispettare le percentuali di proprietà dell'appartamento anche per il box e poter fare la pertinenza.
Le chiedo è l'unica soluzione la separazione per avere la pertinenza?
Io sono pensionato, mia moglie casalinga (senza alcun tipo di reddito) e quindi a mio carico.
Faccio il 730 per l'unica proprietà che ho che è la casa in cui abito, recupero le spese mediche mie e di mia moglie e la detrazione per coniuge a carico e la mia pensione in caso di morte sarà data a mia moglie.
Con la separazione cosa cambia sotto l'aspetto fiscale, tutte le cose sopracitate restano invariate ?
Spero tanto che possa aiutarmi e sono sicuro che mi consiglierà l'unica cosa giusta da fare, in attesa di leggerla.

RISPOSTA
La separazione dei beni è necessaria per consentire un acquisto in quote disuguali: la comunione legale dei beni comporta infatti necessariamente la cointestazione degli acquisti in quote uguali. La situazione dei redditi non dovrebbe subire alcuna modifica rispetto ad oggi: sua moglie e già oggi titolare pro quota del reddito fondiario prodotto dall’appartamento, che si deduce integralmente trattandosi dell’abitazione principale; la quota di proprietà del box costituirà una ulteriore fonte di reddito fondiario a favore di sua moglie.



QUESITO
Desidero avere una risposta a tale quesito. Io e mio fratello siamo proprietari della nuda proprietà di una casa. Poiché ho bisogno di liquidità ho chiesto a mio fratello di liquidarmi la mia quota e lui è disposto a farlo. Si tratta di una normale vendita? Che costo devo o dobbiamo sopportare? L’importo è di circa 70. 000 euro

RISPOSTA
Le confermo che si tratta di una normale compravendita, avente per oggetto la quota di un mezzo della nuda proprietà dell’immobile. Il valore del diritto di nuda proprietà si determina per differenza tra quello della piena proprietà e quello del diritto di usufrutto (la normativa in materia di imposta di registro contiene tabelle di calcolo che tengono conto dell’età del titolare del diritto di usufrutto).
La compravendita, avendo luogo tra persone fisiche e avendo ad oggetto un immobile abitativo, sarà tassata sul valore catastale e non sul prezzo. Sono dovute imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale (oltre ad altri tributi minori): le tre imposte sono applicate con le aliquote del 7% del 2% e dell’1% qualora l’acquirente non abbia i requisiti per godere di agevolazioni “prima casa”; se invece tali agevolazioni spettano, l’imposta di registro viene applicata con aliquota del 3% e le altre due con l’importo fisso di euro 168 ciascuna. Le consiglio di chiedere al notaio che stipulerà l’atto un preventivo dettagliato dei compensi e di tutte le anticipazioni (incluse le imposte di cui sopra).



QUESITO
volevo sapere se abbiamo ancora il diritto di prelazione su un appartamento venduto nel 2004 da mio cugino.
si tratta di una casa trifamiliare abitata da solo parenti 3 cugini.
abbiamo fatto a suo tempo una proposta di acquisto che lui per dispetto, non ha accettato. è stata venduta a degli estranei che ad oggi ci stanno facendo passare le pene dell'inferno
in quanto hanno atteggiamenti rissosi e incivili.
possiamo fare qualcosa?

RISPOSTA
Trattandosi di un immobile abitativo (e non di un fabbricato commerciale, o di un terreno agricolo) non sembrano ricorrere i presupposti per riconoscere un diritto di prelazione previsto per legge.
Da quanto si legge nel quesito, la casa comprende tre appartamenti distinti, ciascuno di proprietà esclusiva di uno dei cugini e non cointestati ad essi. Quindi, pare da escludere anche l’ipotesi della prelazione accordata per legge ai coeredi (che comunque sarebbe da escludere se i tre cugini avessero originariamente acquistato la proprietà per atto tra vivi e non per effetto di una successione).
Non ci sono quindi i presupposti per vantare un diritto di prelazione sulla casa. Aggiungo che, se anche la prelazione fosse stata convenuta reciprocamente tra i cugini originari proprietari, essa non potrebbe comunque essere fatta valere nei confronti dei terzi acquirenti: il titolare del diritto di prelazione potrebbe reagire alla violazione di tale diritto solo chiedendo il risarcimento dei danni subiti.




QUESITO
Spett. le Sig. Notaio,
il giorno 06/05/2012 dovrò essere davanti al Notaio per effettuare il passaggio della casa che ho acquistato nella cittadina in cui attualmente mia figlia studia, il problema è che ancora non ho deciso a chi intestare la casa.
Mi hanno sconsigliato di metterla a nome di mia figlia per evitare di privarla un giorno delle agevolazioni per la prima casa, allora avevo pensato di metterla a nome mio e di mio marito (sposati in separazione di beni), ma anche qui sorge il problema, infatti, per vari motivi, momentaneamente non è il caso di intestare nulla a quest'ultimo.
Alla fine rimango io, onestamente, però non mi sembra corretto escludere da questa cosa mio marito che:
1) è colui che ha messo più soldi per l' acquisto della casa;
2) abbiamo sempre condiviso tutto;
3) non è colpa sua se momentaneamente è il caso non si intesti nulla.
Dunque, il quesito che le volevo porre, per arrivare alla data destinata con le idee chiare è questo:
È possibile davanti al Notaio fare un documento in cui io mi impegno, in caso di separazione(sperando non accada mai), a rendergli metà dei soldi che abbiamo pagato la casa?
Le chiedo cortesemente di rispondere con sollecitudine perché alla data mancano pochi giorni.
La ringrazio anticipatamente e le porgo distinti saluti.

RISPOSTA
Al momento dell’acquisto lei potrebbe, essendosi intestata la proprietà dell’immobile in via esclusiva, sottoscrivere in forma privata un riconoscimento di debito a favore di suo marito, per poi liberarsi dal debito come sopra riconosciuto trasferendogli una quota di valore pari al debito stesso.
Si potrebbe anche fare intervenire sua marito nell’atto di compravendita, non quale soggetto acquirente, ma quale soggetto che interviene per pagare in tutto o in parte il prezzo, quale terzo. In questo modo, il contributo finanziario proveniente da suo marito risulterebbe – oltre che dalla suddetta scrittura privata – anche dall’atto pubblico di compravendita. .