DITELO AL NOTAIO: LEGGI
QUI LE NUOVE RISPOSTE!
Ecco le risposte agli ultimi quesiti
Vorrei fare una donazione a mia moglie, il 50% della casa dove viviamo, intestata a me e prima casa. Gli eredi sono i miei due figli avuti dal primo matrimonio. Vorrei sapere nel caso di donazione se i figli devono dare il consenso alla donazione stessa.
I figli non devono dare alcun consenso alla donazione fermo restando il loro diritto ad impugnarla per lesione di legittima all’apertura della sua successione. Infatti è nullo ogni atto con il quale si rinuncia a diritti che possono spettare su una successione non ancora aperta: tra questi atti rientra sicuramente il consenso alla donazione.
Nel 2000 mia madre comprò un terreno intestandolo solo a lei,ma era in comunione di beni con mio padre,un anno dopo è morto mio padre e poco tempo fa anche mia madre,adesso noi figli dobbiamo fare la successione,vorrei sapere,c'entra anche papà nell'atto che dovremo fare?
Le dichiarazioni di successione da presentare sono due:
- la prima, in seguito al decesso del padre, al quale succedono per legge il coniuge per 1/3 e i figli per 2/3: in questa successione il terreno cade per la quota di 3/6 essendo i genitori del lettore in regime di comunione legale dei beni;
- la seconda in seguito al decesso della madre alla quale succedono i figli in parti uguali: in questa successione il terreno cade per la quota di 4/6.
Quanto sopra nel presupposto che la madre ed il padre del lettore non abbiano lasciato alcun testamento.
Con la presente sono a richiederVi un parere per una questione inerente all'acquisto di un box auto in costruzione. Risiedo con mio marito da circa cinque anni in una abitazione di proprietà di mia madre, che risiede in un’altra città e che usufruisce ,per la suddetta abitazione,dell’agevolazione ICI per “le abitazioni concesse in uso gratuito a parenti”. Vorrei acquistare un box auto in costruzione, in prossimità della mia abitazione: vorrei sapere se ,acquistando il suddetto e non intestandolo a nome di mia madre, posso usufruire della detrazione irpef del 36% delle spese sostenute. Si potrebbe dichiarare nel rogito d'acquisto che il box è destinato a pertinenza dell'abitazione anche se questa non è di mia proprietà? e, se ciò fosse possibile, il box auto sarebbe considerato parte dell’appartamento, non potrei più disporne autonomamente e rientrerebbe nell’asse ereditario di mia madre ?
Nell’atto di acquisto il lettore non può dichiarare che il box auto è destinato a pertinenza dell’abitazione in cui risiede perché quest’ultima non è di sua proprietà e perché l’uso gratuito che dichiara la madre del lettore non rientra nei diritti reali, ma ha la sola rilevanza fiscale di agevolare la proprietaria ai fini del pagamento dell’ici.
Ne consegue che la detrazione IRPEF del 36% delle spese sostenute non compete al lettore perché non può destinare il box auto a pertinenza dell’abitazione della quale non è proprietario.
Ho acquistato un appartamento circa 2 anni fa usufruendo delle agevolazioni prima casa. Il prossimo aprile mi sposerò con il regime della comunione dei beni. A giugno mio marito (che sarà residente nella casa paterna in altro comune) farà il rogito per l'acquisto di un'unità immobiliare nello stesso complesso dove si trova il mio appartamento e lì prenderà la residenza. Potrà anche lui avere le agevolazioni prima casa? il suo appartamento sarà al 50% anche mio in quanto in regime di comunione dei beni? Possiamo mantenere la residenza ognuno a casa propria?
A giugno il marito della lettrice potrà acquistare l’appartamento con le agevolazioni di “prima casa” ma il beneficio fiscale sarà applicabile nella misura del 50% cioè limitatamente alla quota dallo stesso acquistata in quanto la lettrice ha già usufruito in precedenza delle suddette agevolazioni. L’appartamento sarà per il 50% anche di proprietà della lettrice in virtù del regime della comunione dei beni e la stessa potrà mantenere la sua attuale residenza.
Volevo porre la seguente questione. I miei genitori vogliono acquistarmi un appezzamento di terreno agricolo. Il primo problema nasce già dalla necessità di individuare il legittimo proprietario del terreno. Tale terreno, infatti, è stato lasciato in eredità a più figli; in realtà da una visura risulta intestato ancora al de cuius. Il soggetto da cui noi acquisteremmo è uno dei figli, il quale - a suo dire - godrebbe pacificamente dell'immobile da oltre 20 anni. A questo punto, mi chiedo, se posso ugualmente fare un atto di compravendita senza prima aver fatto dichiarare l'intervenuta usucapione con sentenza. Se non lo facessi, rischio che un giorno, un'altro erede possa avanzare delle pretese sull'immobile? Come posso tutelarmi?Una volta risolta questa questione se ne pone un'altra. I miei vorrebbero intestare il terreno a me ma per godere dei benefici da coltivatore diretto sarebbe meglio che se lo intestasse mia madre che riveste tale qualifica oppure potremmo costituire una società io e mia madre e intestare l'immobile alla società?In questo caso potremmo ugualmente godere dei benefici da coltivatore diretto? e quando mia madre va in pensione posso continuare ad avvalermi io delle prerogative da coltivatore diretto? e poi, in futuro, in caso di successione cosa succederà? io ho altri due fratelli, loro potrebbero pretendere qualcosa sul terreno?Inoltre sul terreno insiste una piccola costruzione abusiva. Tenuto conto della nuova normativa introdotta con Dl. 78/2010 che sanziona con la nullità l'atto di compravendita non conformità allo stato di fatto, posso pretendere che il venditore provveda alla regolarizzazione della costruzione? o eventualmente, considerato che si tratta di una piccola costruzione, con scarsissimo valore economico, potremmo concordare di demolirla e quindi ritenerla come mai esistente?
Per poter concludere un acquisto efficace è fondamentale individuare il legittimo proprietario dell’immobile.
Nel caso prospettato la circostanza che l’immobile risulta ancora intestato al padre, che lo ha lasciato in eredità ai figli, può dipendere dal fatto che la presentazione della dichiarazione di successione non è ancora avvenuta.
Questo adempimento può essere omesso ma solo se il figlio che sostiene di possedere pacificamente il terreno da oltre venti anni ottiene sentenza dichiarativa di avvenuta usucapione, a seguito della quale il lettore potrà concludere l’acquisto del terreno senza correre alcun rischio.
Per usufruire delle agevolazioni fiscali le soluzioni potrebbero essere le seguenti:
- una – già individuata – è quella di costituire una società agricola semplice con la madre coltivatrice diretta: tuttavia quando la madre andrà in pensione se il lettore non avrà i requisiti previsti per la qualifica di coltivatore diretto non potrà avvalersi delle relative agevolazioni.
In caso di successione, la quota sociale della madre, salva contraria disposizione dei patti sociali, non si devolve agli eredi ma il lettore dovrà liquidare gli stessi in denaro.
- l’altra soluzione è quella di far acquistare il terreno dal figlio per la nuda proprietà e dalla madre per l’usufrutto vitalizio: quest’ultimo è un diritto che si estingue con la morte del suo titolare e pertanto certamente non cade in successione. Anche in questo caso, però, il lettore non potrà avvalersi dei benefici fiscali se al momento del decesso della madre non abbia i requisiti per la qualifica di coltivatore diretto.
Infine per quanto riguarda il fabbricato abusivo certamente può pretendere che l’attuale proprietario provveda alla sua regolarizzazione sia sotto il profilo urbanistico - edilizio che sotto il profilo catastale.
Unica alternativa concordare la demolizione del fabbricato seguita dalle dovute comunicazioni agli uffici competenti.
Salve, sono proprietaria di un immobile al 50%, l'altra metà è di mio marito. Ora mi sono separata e vorrei comprare da lui la sua parte di casa. Il valore dell'immobile si aggira attorno ai 220mila euro ma, in virtù del fatto che sulla casa vi è un mutuo residuo di 60mila euro che mi sono accollata totalmente io e altri 40mila euro di prestito (che pago sempre io), ci siamo accordati per una cifra inferiore. Praticamente io con 30mila euro potrei acquistare totalmente la casa. La mia domanda è la seguente: come posso indicativamente calcolare una tariffa per il rogito notarile? Cioè, fa fede il valore della casa o la cifra che verserò al mio ex?
La tariffa notarile è proporzionale al valore dell’atto.
In caso di trasferimento a titolo oneroso il valore dell’atto è costituito dal corrispettivo indicato.
La legge tuttavia, dal 1° gennaio 2006 ha introdotto un’eccezione alla regola sopra esposta prevedendo che la base imponibile - ai fini del calcolo dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e in presenza di determinati requisiti soggettivi ed oggettivi – è rappresentata dal valore catastale del bene indipendentemente dal corrispettivo pattuito, quando ne sia fatta richiesta dall’acquirente all’atto (cosiddetto “prezzo-valore”). In tal caso il notaio applica sull’onorario notarile una riduzione del 30%.
Pertanto nel caso prospettato:
- posto che il valore del 50% dell’immobile è di circa 110. 000 €;
- considerato che i debiti residui facenti capo ad entrambi i coniugi ammontano a circa 100. 000 € e che la lettrice si accolla anche la quota parte in capo all’ex marito pari a circa 50. 000 €;
- considerato che la lettrice versa l’ulteriore somma di € 30. 000;
ne consegue che il corrispettivo pattuito è pari ad € 80. 000. In tale ipotesi, nel presupposto che la lettrice in atto dichiari che intende avvalersi della regola del “prezzo-valore”, la tariffa notarile sarà calcolata in relazione al corrispettivo pattuito con una detrazione del 30%.
Siamo due sorelle proprietarie di un appartamento in Roma in cui vive una nostra zia di 93 anni, assistita da una badante. Abbiamo consentito a questa zia, dopo la morte di nostra madre , di continuare a vivere in quella casa con l'unico obbligo delle sole spese condominiali. Ci troviamo nella necessità (dopo quasi 20 anni dalla morte di mamma) di vendere l'appartamento, abbiamo sottoposto a questa zia una soluzione diversa ma lei non ha intenzione di trasferirsi in una struttura adeguata. E' possibile vendere la casa come nuda proprietà? Ed in tal caso quale percentuale di sconto avrebbe l'acquirente sul prezzo reale dell'appartamento? E quali spese resterebbero a nostro carico? Ringraziandola inviamo cordiali saluti.
È possibile vendere la nuda proprietà dell’immobile: in questo caso il valore della nuda proprietà viene calcolato sottraendo a quello della piena proprietà il valore dell’usufrutto della zia in base al prospetto dei coefficienti previsti dalla legge (ovvero dal Testo Unico dell’imposta di registro). Le spese a carico dell’usufruttuario e in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario; ugualmente le spese per le riparazioni straordinarie che si rendono necessarie in seguito all’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Gradirei dei chiarimenti sulla questione che vado ad esporVi: sono proprietaria di un appartamento al 95% il rimanente 5% é di mio fratello che mi ha fatto da garante anche per il mutuo. Ho al momento la necessità di intestare pienamente al 100% la proprietà solamente a me, poiché mio fratello deve acquistare a sua volta una casa e nella richiesta del mutuo gli fanno storie per il 5% di cui sopra. Quale è il modo più veloce ed economico da portare avanti?
Acquisire il 5% della proprietà dal fratello a titolo gratuito (per donazione) è sicuramente la soluzione più economica e più veloce per il lettore.
Tuttavia è quanto mai opportuno riflettere sulle conseguenze che ne possono derivare: infatti la donazione può essere impugnata per lesione di legittima dagli eredi necessari del fratello, dopo la morte di quest’ultimo. Questo non può essere evitato perché la legge dispone che una attuale rinuncia da parte degli eredi necessari di suo fratello sarebbe nulla.
Non può essere rilevante la circostanza che ad oggi il fratello del lettore non abbia coniuge, discendenti in linea retta o ascendenti perché soltanto al momento della morte si possono individuare gli eredi necessari o legittimi.
Pertanto è consigliabile stipulare un atto di cessione a titolo oneroso.
Volevo chiedere un consiglio: Mia nonna defunta quasi un anno fa, ha lasciato un testamento. Mio padre , unico suo figlio, non ci ha ancora fatto vedere il testamento. Quando gliel'ho chiesto, ha detto che prima o poi ce lo avrebbe fatto vedere, ma in quel momento no perchè c'erano su altre cose "personali". Ha omesso di dirci che sul testamento c'era scritto che la nonna mi avrebbe lasciato metà di una casa (a cui tengo molto). C'è da dire che la nonna ci ha lasciato dei soldi che ci sono stati consegnati in maniera corretta. Come faccio a saperlo?lo so perchè la nonna prima di morire, mi ha fatto vedere e leggere il testamento e io ho anche delle foto (questo mio padre non lo sa)! inoltre mio padre ha avuto un figlio dalla nuova compagna, e sul testamento, già quando avevo fatto le foto, vedevo dei nomi aggiunti (scrittura secondo me di mio padre). A prescindere da questo ultimo fatto, come posso comportarmi?!? Da una parte ho il disagio di comunque creare una situazione difficile con mio padre, nel caso gli dicessi del testamento, dall'altra non mi va neanche di essere presa in giro!! Aiutatemi Grazie
Chi è in possesso di un testamento olografo appena avuta la notizia della morte del testatore deve presentarla ad un notaio per la sua pubblicazione (ovvero per renderlo eseguibile).
Chi ritiene di averne interesse può chiedere che sia fissato un termine per la presentazione presentando ricorso al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione.
Sempre su istanza di chi ha interesse e in presenza di giustificati motivi il Tribunale può disporre che frasi prive di contenuto patrimoniale siano cancellate dal testamento e omesse nelle copie che venissero richieste, salvo il rilascio di copia integrale su ordine dell'Autorità Giudiziaria.
Due appartamenti adiacenti A e B all' ultimo piano di un palazzo hanno entrambi un sottotetto – non accessibile dall'esterno - al quale solo A chiede – in fase di costruzione – di poter accedere dall'interno tramite botola. Nei relativi titoli infatti risulta solo A proprietario di “soffitta”. Il costruttore sbaglia la definizione del perimetro di competenza della soffitta di A, ponendo delle tamponature che lo obbligano a transitare in parte del sottotetto sovrastante B per accedere ad una parte di soffitta insistente sul proprio appartamento; tale stato di fatto risulta documentato anche da accampionamento catastale. In caso di vendita dell'appartamento da parte di A, allo scopo di evitare future rivendicazioni, è opportuno far prendere atto all'acquirente di tale situazione, nell'ipotesi che B chiedesse in futuro di utilizzare integralmente la soffitta a lui sovrastante? ringrazio per il parere
Il solaio o sottotetto di per sè non costituisce parte comune dell'edificio.
Il solaio o sottotetto quando costituisce il vano tra il soffitto dell'appartamento dell'ultimo piano ed il tetto è da considerarsi pertinenza del piano più alto, in particolare quando assolve alla funzione di isolare e proteggere l'appartamento dal caldo, dal freddo, dall'umido tramite una creazione di una camera d'aria e non quando abbia caratteristiche tali da essere utilizzato come vano autonomo.
In quest'ultimo caso l'appartenenza del bene va determinata in base al titolo di provenienza: pertanto, poichè da quanto il lettore asserisce, nel proprio titolo di provenienza risulta acquirente anche della soffitta e l'individuazione di quest'ultima è anche comprovata correttamente da una planimetria catastale, si può concludere che la porzione di solaio di proprietà del lettore- se si è interpretato correttamente il contenuto del quesito- non è tutta quella soprastante l’appartamento dello stesso, ma una porzione minore.
Conseguentemente da quanto afferma il lettore e stante la definizione sopra riportata di cosa costituisce soffitta non si è in grado di trarre alcuna conclusione circa la proprietà della restante porzione di soffitta.
.
Ultimo aggiornamento: Giovedì 16 Giugno 2011, 17:40
© RIPRODUZIONE RISERVATA
