DITELO AL NOTAIO: LEGGI QUI LE NUOVE RISPOSTE

DITELO AL NOTAIO: LEGGI QUI LE NUOVE RISPOSTE
Gentili lettori, vista la grande quantit di quesiti inviati alla rubrica “Ditelo al notaio”, vi segnaliamo che i notai potranno rispondere solo alle questioni di interesse generale formulate in un testo che non superi le 800 battute in modo da consentire a tutti, tramite la lettura della rubrica, di trovare un primo orientamento ai propri dubbi. Per approfondire specifiche questioni personali vi suggeriamo di rivolgervi direttamente agli sportelli di consulenza gratuita - a cura dei consigli notarili locali – attivi in quasi tutti i comuni italiani. Per informazioni e indirizzi: http://www.notariato.it/it/notariato/chi-siamo/consiglio-nazionale-notariato/sportelli-cittadino.html





QUESITO Mia moglie ha aperto una procedura di separazione coniugale, senza addurre specifici motivi. Abbiamo un appartamento in comproprietà, il mio reddito è di 800 euro mensili, il suo circa il triplo. Abbiamo un figlio disabile. Mia moglie è intenzionata a rimanere in casa (io di conseguenza uscire). Domando: visto i redditi personali (non riuscirei a sopportare un qualsiasi affitto ,e, di conseguenza non potrei occuparmi di mio figlio). Il giudice può chiedere la vendita dell'appartamento?



RISPOSTA Il quesito è molto specifico e considerata la delicatezza del caso il lettore dovrà farsi rappresentare da un Avvocato in sede di separazione che possa proporre al Giudice, concordandole con il legale dell’altro coniuge, le modalità più opportune per contemperare le esigenze di ciascun coniuge e quelle del figlio. In genere la casa familiare viene lasciata al coniuge a cui vengono affidati i figli e non viene venduta. Nel caso prospettato, tuttavia, poiché il lettore percepisce un reddito molto basso il Giudice potrebbe ridurre il contributo dello stesso al mantenimento del figlio.





QUESITO Mia sorella non sposata, sul testamento scrive che lascia la sua casa ai miei figli e l’usufrutto a me . Cosa succede dopo la sua morte? I miei figli possono pretendere da me la casa subito dopo e venderla tramite sempre di un avvocato?



RISPOSTA Il bene in questione risulta legato dalla testatrice ai figli della lettrice, quanto alla nuda proprietà in ragione di ½ ciascuno ed alla lettrice stessa, quanto al diritto di usufrutto vitalizio. Ciò vuol dire che i figli, nudi proprietari, non potranno pretendere alcunché dalla lettrice, la quale conserverà, vita natural durante, il proprio diritto di usufrutto, con tutto quel che ne consegue: ella, in altri termini, avrà il diritto di percepirne le rendite, di affittarlo a terzi (facendo propri i canoni di locazione), di trasferire l’usufrutto a terzi, oltre che pagarvi le imposte dirette collegate (Ici, Irpef e quant’altro). La decisione di vendere ad altri l’intera proprietà dovrà necessariamente passare attraverso l’accordo di tutti e tre e senza la sottoscrizione di tutti (apposta dinanzi ad un notaio) il bene non potrà essere né trasferito né, ad esempio, ipotecato.





QUESITO Essendo proprietario di un appartamento regolarmente ed essendo regolarmente sposato in chiesa con la separazione dei beni e non avendo figli in caso di mia morte a chi andrebbe l'appartamento?



RISPOSTA In caso di morte senza figli, eredi saranno il coniuge, se le sopravviverà, ed i suoi genitori. In caso di mancanza dei genitori, saranno eredi i suoi fratelli o i loro figli (in caso di premorienza), insieme a sua moglie. Se volesse lasciare tutto a sua moglie potrà farlo con un testamento, con l’avvertenza che, se i suoi genitori le sopravviveranno, potranno reclamare una quota dell’eredità, cosa che i suoi fratelli ed i suoi nipoti non potranno invece fare.





QUESITO Salve ho un quesito da chiederle sono figlio unico, mio padre è deceduto a novembre 2008,mia madre vive nella casa di cui è cointestataria insieme a mio padre, ora mi hanno detto che mia madre deve fare un atto di successione per l'appartamento in cui vive invece un altra persona mi ha detto che il giorno in cui mia madre non ci sarà più io essendo figlio unico erediterò il suddetto appartamento, lei cosa mi dice in merito?



RISPOSTA Sua madre ha – per legge – il diritto di abitazione sulla casa e di uso dei mobili che la corredano. Fatti salvi questi diritti, per effetto della successione di suo padre la proprietà della casa oggi è intestata per tre quarti a favore di sua madre (già proprietaria per metà) e per un quarto a suo favore (salvo che uno di voi decida di rinunciare all’eredità). Essendo lei figlio unico, quando si aprirà la successione di sua madre, la quota di tre quarti della proprietà sarà devoluta a lei. Quando si apre una successione, non c’è l’obbligo di compiere atti di accettazione espressa dell’eredità; esiste invece l’obbligo di presentare entro un anno dalla data del decesso la Dichiarazione di Successione, che consiste in un adempimento di natura esclusivamente fiscale, e che può essere sottoscritta anche da uno solo degli eredi.





QUESITO Ho una figlia di un anno. Mio marito dopo il divorzio si è risposato 3 volte, ha avuto 2 figli. In caso di mia morte mia figlia è l’unica erede: l’ex marito subentra come suo assegnatario? Può disporre dei suoi beni da me ereditati? Posso lasciare per testamento la sua potestà a mia sorella?



RISPOSTA In caso di morte con figlia minorenne, la potestà passerebbe al padre, salvo che venisse intrapresa e vinta (ad esempio dalla sorella) un'azione legale per nominare un tutore. Nel testamento può manifestare un'indicazione, ma il giudice terrebbe conto in via prioritaria dell'interesse della minore. Il genitore superstite o il tutore, nell'amministrare i beni, non potrebbe compiere atti di alienazione poiché è necessaria l'autorizzazione del giudice tutelare, rilasciata in caso di necessità evidente per la minore.





QUESITO Coniugato in separazione dei beni, separato, posso lasciare l'usufrutto del mio appartamento per testamento alla convivente senza che possa essere impugnato dal mio ex coniuge? Non intendo chiedere il divorzio. Devo depositare il testamento dal notaio?



RISPOSTA Il coniuge separato, al quale non sia addebitata la separazione, conserva i diritti di legittima (metà del patrimonio se non ci sono figli, 1/3 con 1 figlio, 1/4 con 2 o più figli). Occorre calcolare, in base ad una tabella con coefficienti che variano secondo l’età dell'usufruttuario, se il valore dell'usufrutto intacca la quota riservata al coniuge. Il deposito del testamento olografo presso un notaio, o la redazione del testamento pubblico, è opportuno per conservarlo e avere la conferma della capacità di agire di chi lo ha redatto.





QUESITO . Ho acquistato la casa di cui erano affittuari i miei genitori. Mio padre è proprietario del 5% e io del 95%. Il mutuo lo paghiamo io e mio fratello, che però sulla carta non è proprietario di niente. Come possiamo regolarizzare la situazione di mio fratello, garantendone i diritti, ma lasciandogli la possibilità dell'acquisto di una sua prima casa?



RISPOSTA La garanzia più efficace è la cointestazione al fratello. Non è detto che questa impedisca il futuro acquisto di prima casa: basta che le due case siano poste in comuni diversi e che per il primo acquisto non vengano chieste agevolazioni. Altrimenti si redigerà una scrittura privata in cui il padre e la sorella riconoscono il contributo economico del fratello e si obbligano a cointestarlo su sua richiesta. E' però una soluzione meno garantista per il fratello.





QUESITO Nel 2006 il mio amico ed io abbiamo acquistato una casa e acceso un mutuo a 50% e 50 %. Tuttavia, sono stato sempre io il responsabile che ha realizzato tutti i pagamenti rispetto alla proprietà. Ho parlato con il mio amico e abbiamo deciso, di comune accordo, che io rimanga unico proprietario della casa. il mio amico è spostato in separazione dei beni e ha una figlia, io sono celibe. Tutto ciò è possibile, in che modo?



RISPOSTA E' possibile attuare il passaggio di proprietà con un atto di compravendita, o comunque con un atto di cessione della quota a fronte di un corrispettivo anche diverso dal denaro (ad esempio obbligo di mantenimento o rendita vitalizia). Del tutto sconsigliabile, nel vostro caso, la donazione. Fra estranei il costo fiscale supera quello della compravendita. Inoltre, se il suo amico venisse a mancare prima di lei, gli eredi potrebbero chiedere la riduzione della donazione se lesiva dei loro diritti di legittima.





QUESITO Sono un ragazzo di 34 anni separato ufficialmente, io e la mia ex-moglie siamo cointestatari di un mutuo acceso 6 anni fa per una casa che non abbiamo mai abitato e che quindi non è risultata in fase di separazione casa coniugale. La casa da circa 1 anno è stata affittata dalla mia ex a 2 inquilini che pagano regolarmente e per questo lei vorrebbe tenerla. Vorremmo sapere se è possibile levare me e mia madre (che ci fa da garante) dal mutuo, di modo da poter essere libero dalle banche e poter richiedere eventualmente un altro mutuo a nome mio magari per riacquistare un piccolo monolocale. Premetto che la mia ex-moglie è d’accordo ad accollarsi il mutuo per prendersi la casa e che da parte sua può garantire alla banca la sua busta paga quella della madre, eventualmente l'affitto della casa e credo anche l'assegno di mantenimento che io regolarmente le passo tramite rid bancario.



RISPOSTA Quanto richiesto dal lettore è generalmente possibile. La moglie del lettore può comprare la metà della casa di cui è titolare il lettore pagando il relativo prezzo mediante accollo del debito derivante dal mutuo contratto da entrambi i coniugi. E’ però necessario leggere prima il contratto di mutuo per esaminare cosa prevede in materia di accollo e quindi, eventualmente, consultare la banca. In ogni caso è necessario che la banca sia d’accordo ed esprima un consenso preventivo sia per liberare il lettore dall’obbligazione solidale del mutuo (difatti in mancanza di tale consenso preventivo della Banca il lettore resta solidalmente responsabile con il coniuge nonostante l’accollo) sia per liberare la madre del lettore dall’obbligazione di garanzia assunta nel contratto di mutuo, e per consentire un’ eventuale sostituzione di garante.





QUESITO Insieme a mio fratello sono comproprietaria, al 50% di un terreno, compratoci dai nostri genitori l'anno scorso, e vorrei adesso cedere la mia parte a mio fratello, cosicché il terreno in questione diventerebbe interamente di sua esclusiva proprietà. Potrebbe a tal proposito informarmi sulla prassi che dovrei intraprendere e sulle eventuali spese?



RISPOSTA Occorrerebbe procedere alla compravendita in favore di suo fratello della quota di comproprietà su tale terreno; nell’atto dovrebbe intervenire quale parte venditrice solo lei se l’acquisto è stato fatto in stato di nubilato o in regime di separazione dei beni. Diversamente qualora all’epoca dell’acquisto della sua quota lei fosse stata coniugata in regime di comunione legale, dovrebbe intervenire nell’atto di cessione anche suo marito. Ciò nel presupposto che suo fratello intenda pagare un corrispettivo, indicato nell’atto, per l’alienazione in suo favore. Se invece non c’è pagamento di prezzo, potrebbe procedere ad una donazione della quota purché lei non abbia figli. Le spese variano in base al valore del terreno da indicare in atto. Occorre innanzitutto verificare, chiedendo all’Ufficio Tecnico del Comune di ubicazione dell’immobile, se lo stesso ricade in zona agricola o meno. Trattandosi di terreno agricolo le imposte da pagare allo Stato sono dovute nelle seguenti proporzioni: imposta di registro 15%, imposta ipotecaria 2%, imposta catastale 1%. Trattandosi di terreno non agricolo sarà dovuta l’imposta di registro nella misura dell’8%, ipotecaria 2%, catastale 1%. Il tutto da applicarsi alla base imponibile del valore indicato in atto.

Ultimo aggiornamento: Venerdì 26 Luglio 2013, 16:05
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