DITELO AL NOTAIO: LEGGI QUI LE NUOVE RISPOSTE
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QUESITO Mi hanno detto che una permuta tra fratelli (uno dei fratelli è deceduto ed io ne sono l'erede unica) è meno costosa di una permuta tra soggetti non legati da questo vincolo parentale. E' vero?
RISPOSTA La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o diritti. La sua tassazione non varia in relazione al grado di parentela esistente tra i permutanti, ma occorre distinguere il regime fiscale dei singoli beni permutati, che varia a seconda che il bene sia soggetto ad Iva o a imposta di registro, che sia terreno o fabbricato, che si tratti di prima o seconda casa. La base imponibile è costituita dal valore del bene che dà luogo alla maggiore imposta. L’unica ipotesi di atto tra vivi in cui la tassazione varia in relazione al grado di parentela tra autore della liberalità e beneficiario riguarda il contratto di donazione che, nel suo caso di passaggio tra fratelli, prevede una franchigia sino a 100.000,00 (centomila) euro di valore.
QUESITO Io e mia moglie vorremmo comprare una casa in costruzione. Ma nella zona si dice che la ditta non sia proprio affidabile economicamente. Quali sono i rischi se decidiamo di comprare?
RISPOSTA Comprare casa in costruzione richiede molta attenzione. E’ buona prassi informarsi per valutare la qualità dell’impresa costruttrice. All’apertura della trattativa, spesso viene chiesto al potenziale acquirente di sottoscrivere una proposta d'acquisto, accompagnata dal deposito di una somma, per confermare la serietà della proposta. Ma prestate molta attenzione poiché con la proposta, è solo l'acquirente ad impegnarsi, il venditore rimane libero di accettare o meno. I preliminari devono essere redatti con chiara indicazione delle caratteristiche dell'immobile. Il costruttore deve fornire una garanzia sotto forma di fideiussione bancaria o assicurativa, che tuteli l'acquirente per le somme da versare prima del rogito. Se la fideiussione non viene rilasciata, l'acquirente può chiedere l'annullamento del preliminare e la restituzione del denaro sborsato. Anche per il caso di fallimento del costruttore dopo il rogito, sono presenti disposizioni di salvaguardia per l'acquirente, ed è per questo che è così importante che abbia acquistato a “giusto prezzo” e si sia impegnato a stabilire quanto prima la propria residenza nell'immobile acquistato destinandolo a costituire la propria effettiva abitazione principale. Il Notariato ha presentato recentemente una proposta di legge proprio relativa alla disciplina degli immobili da costruire, per rafforzare la sicurezza della compravendita immobiliare alla luce delle situazioni di rischio contrattuale in cui in questi anni si è venuto a trovare frequentemente l’acquirente di tali immobili e che hanno ingenerato incertezza nel mercato immobiliare.
QUESITO Gentile notaio, ho un appartamento che affitto a una coppia giovane. In realtà ho cercato di vendere, ma non è il periodo adatto e non ho trovato acquirenti, solo richieste di affitto. Ho sentito parlare del “Rent to buy”, ma non credo di aver capito come funziona. Mi aiuta a capire?
RISPOSTA Il rent to buy non è uno strumento finanziario, ma una particolare modalità di compravendita. L'inquilino è, al tempo stesso, il futuro acquirente e ha la possibilità di entrare nell'appartamento versando al venditore, che può essere un'impresa oppure un privato un acconto sull'acquisto, oltre al canone di locazione. Il rent to buy offre al compratore l'opportunità di ottenere la disponibilità immediata di un'abitazione anche in assenza della liquidità necessaria all'acquisto, diluendo nel tempo il pagamento del prezzo. Il venditore beneficia del fatto che può cedere un immobile che rischia di restare invenduto. L’operazione si articola quindi in due fasi fondamentali: i) la prima è paragonabile a una locazione; ii) la seconda a una compravendita. Il canone periodico pagato nel corso della prima fase è incassato dal futuro venditore e trattenuto per intero: esso remunera sia il godimento dell’immobile, sia il beneficio finanziario che consiste nella rateizzazione del prezzo. L’intervento del notaio è opportuno per le verifiche sulla titolarità dell’immobile, sulla regolarità catastale e urbanistica, sulla presenza di ipoteche, pignoramenti e sequestri e, soprattutto, per consigliare nel migliore dei modi il futuro acquirente, che si espone al rischio che, nel tempo intercorrente tra il rent to buy e la successiva compravendita, il venditore incorra in difficoltà finanziarie che possano pregiudicarlo.
QUESITO Ma è vero che si può partecipare a un acquisto all’asta nello studio di un notaio? Ma posso partecipare a tutti i tipi di asta?
RISPOSTA L’asta immobiliare è il processo di compravendita che si realizza mediante offerte e si conclude con la vendita dell’immobile al migliore offerente. Le aste immobiliari possono essere di due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico. L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni. Le aste immobiliari dismissive consistono in una procedura con la quale lo Stato o un ente pubblico offrono in vendita un bene immobile. In Italia è possibile infatti partecipare alle aste anche via web, presso lo studio di un notaio grazie al progetto RAN, Rete Aste Notarili, lanciato dal Consiglio Nazionale del Notariato, che si caratterizza per livello di sicurezza e la facilità di accesso al cittadino, incentivandone la partecipazione e riducendone i costi. Chi desidera partecipare all'asta potrà farlo da remoto, senza dover essere presente fisicamente nel luogo dell'asta. La RAN, inoltre, prevede la possibilità di presentare offerte residuali al ribasso. L'asta telematica in campo immobiliare attualmente è possibile solo per le dismissioni di patrimoni pubblici o di enti morali o per procedure esecutive concorsuali, quelle cioè derivanti dai fallimenti.
QUESITO Ho comprato casa con acquisto agevolato tre anni fa come prima casa. Poi la mia compagna se n’è andata e io voglio vendere questo appartamento e trasferirmi lontano da questa città. Cosa succede con l’acquisto agevolato? Devo pagare delle tasse?
RISPOSTA Il contribuente, che trasferisca la «prima casa» nei cinque anni dall'acquisto agevolato e non intenda procedere al riacquisto di un'altra abitazione (da destinare a proprio alloggio principale) entro un anno, può evitare di pagare la sanzione prevista per la decadenza dalle agevolazioni se presenta, prima della scadenza dei dodici mesi, un'apposita istanza all'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso il quale è stato registrato l'atto di alienazione dell'immobile agevolato, manifestando espressamente la sua intenzione e chiedendo la riliquidazione delle imposte assolte in sede di registrazione dell'atto di acquisto. In tal caso il contribuente sarà tenuto al versamento della differenza tra le imposte ridotte a suo tempo pagate e quelle ordinariamente dovute, nonché al pagamento degli interessi, ma potrà evitare la sanzione (pari al 30% delle imposte dovute). Decorso, invece, l'anno senza che il contribuente abbia acquistato un nuovo immobile o abbia presentato l’istanza, si verifica la decadenza dalle agevolazioni con l'applicazione anche della sanzione. In questo caso il contribuente può avvalersi, però, di una riduzione di quest'ultima. Questa è una delle soluzioni interpretative in materia di agevolazioni «prima casa» che l'Agenzia delle entrate ribadisce nell'ambito della Guida operativa.
Ultimo aggiornamento: Mercoledì 18 Dicembre 2013, 12:59
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