DITELO AL NOTAIO: LEGGI QUI LE NUOVE RISPOSTE

DITELO AL NOTAIO: LEGGI QUI LE NUOVE RISPOSTE
Gentili lettori,vista la grande quantit di quesiti inviati alla rubrica “Ditelo al notaio”, vi segnaliamo che i notai potranno rispondere solo alle questioni di interesse generale formulate in un testo che non superi le 800 battute in modo da consentire a tutti, tramite la lettura della rubrica, di trovare un primo orientamento ai propri dubbi.



Per approfondire specifiche questioni personali vi suggeriamo di rivolgervi direttamente agli sportelli di consulenza gratuita - a cura dei consigli notarili locali - attivi in quasi tutti i comuni italiani. Per informazioni e indirizzi:



http://www. notariato. it/it/notariato/chi-siamo/consiglio-nazionale-notariato/sportelli-cittadino. html





QUESITO

Buongiorno, nel 2005  ho acquistato un appartamento intestandolo ai miei due figli dove però viviamo io e mia moglie, ora proprio a causa delle preoccupazioni di quest'ultima per il futuro, chiedo se a distanza di cinque anni e con il consenso dei miei due figli

 intestatari dell'immobile, possiamo inserire l'usufrutto a ns. favore e se si, quale formalità e quali costi può comportare l'inserimento di questo diritto



RISPOSTA

La risposta è affermativa nel senso che i due figli del lettore possono costituire a favore dei due genitori il diritto di usufrutto vita natural durante con reciproco diritto di accrescimento. Quanto ai costi dipende dal valore che viene attribuito a tale diritto di usufrutto, nonchè dal tipo di atto che venga posto in essere se a titolo oneroso ovvero a titolo gratuito.




QUESITO

Mio marito sta per vendere il suo appartamento a mio fratello. Mio padre ha intenzione di pagare per mio fratello, di comprargli lui la casa.

La casa verrà pagata in due tranches, una al compromesso e una in sede notarile, senza mutuo. Mi chiedevo se ci fosse una dicitura specifica da indicare nel contratto preliminare di compravendita, per dire che i soldi sarà mio padre a darceli fisicamente, facendoli figurare come donazione, anche se la casa verrà intestata a mio fratello.



RISPOSTA

Si consiglia di far emergere nel contratto definitivo di vendita la provenienza del denaro utilizzato per il pagamento del prezzo della compravendita, nel senso di far risultare che il genitore effettua in nome proprio a favore del venditore il pagamento  del  prezzo. Tale adempimento del terzo compiuto dal genitore in via autonoma, senza essere legato da alcun rapporto di mandato o rappresentanza con il rispettivo  figlio (effettivo debitore del prezzo nei confronti del venditore),  può essere effettuato per spirito di liberalità (donazione) nei confronti del figlio, e si configura, pertanto, quale liberalità (donazione) indiretta.

Per la irrilevanza ai fini fiscali, e dunque affinchè tale liberalità non sia assoggettata ad ulteriori imposte,  il Legislatore fiscale  dal 2000 consente che le parti   nell’atto specifichino che si tratta di liberalità collegata all'atto di compravendita.

La lettrice deve tener presente, tuttavia, che tale  liberalità effettuata da parte del genitore se presenta il vantaggio di far emergere la provenienza del denaro senza alcun aggravio fiscale, tuttavia può creare problemi sotto il profilo giuridico per esempio  in sede di rivendita o di stipula di mutui ipotecari, al pari degli atti aventi ad oggetto immobili provenienti da donazioni.

Difatti il pagamento del prezzo direttamente da parte dei genitori fa sì che si realizzi non una donazione del denaro, ma una donazione indiretta dell’immobile, con le note conseguenze derivanti dalla possibilità di riduzione della donazione con sequela sul bene donato, alla morte dei donanti. La donazione civilisticamente è considerata una sorta di anticipo sulla futura successione e quindi verrà conteggiata come parte della quota del donatario (il fratello della lettrice) nella divisione che questi dovrà fare con gli altri eredi al momento della morte dei propri genitori e, se lesiva dei diritti degli altri legittimari, potrà essere ridotta con possibilità di sequela sul bene immobile oggetto della donazione (anche se indiretta). Questo potrebbe influire negativamente sulla possibilità di vendita futura ad un terzo di tale immobile: l’estraneo interessato all’acquisto non può sapere se non vi è qualche erede (magari non conosciuto) che un giorno potrà “attaccare” il suo acquisto, inoltre potrebbe incontrare difficoltà nell’accedere ad un mutuo in quanto le banche spesso rifiutano i mutui garantiti con immobili di provenienza donativa; quindi il terzo estraneo, saputo della donazione (ancorchè indiretta), potrebbe legittimamente rinunciare all’acquisto. Il problema sussiste per 20 anni dalla trascrizione della donazione (in mancanza di una opposizione da parte del coniuge e dei parenti in linea retta del donante) e per 10 anni dalla morte del donante.

In alternativa, il padre della lettrice, al fine di consentire all’altro di procedere al’acquisto, potrebbe fornire prima il denaro con un atto pubblico di donazione, perché questa è la forma richiesta dal codice civile.

Tuttavia anche per la donazione di denaro finalizzata all’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza ha ravvisato donazione indiretta di immobile soggetta alle identiche conseguenze innanzi descritte.




QUESITO

sono proprietario, nello stesso comune, di appartamento in piena proprietà (ricevuto in donazione e gravato da ipoteca) e terreno edificabile (acquistato). Sono sposato in regime di separazione dei beni e mia moglie non è titolare di alcun immobile. Dovendo costruire l'abitazione principale pensavo di vendere (o donare) l'usufrutto dell'appartamento a mia moglie per un periodo limitato (5 anni), in modo da usufruire delle agevolazioni prima casa per la costruzione. Passati i 5 anni mia moglie mi rivenderebbe l'usufrutto e io parte della nuova casa, nel frattempo potremmo redigere una scrittura privata (o preliminare di compravendita) per tutelarci a vicenda in quanto per la nuova costruzione dovremmo accendere un mutuo cointestato. E' possibile vendere (o donare) l'usufrutto per un periodo limitato e la banca che ha l'ipoteca sullo stesso deve essere informata? P. S. sono proprietario (nuda proprietà e ricevuto in donazione) di altro appartamento fuori comune. Grazie molte per la risposta e complimenti per l'ottimo servizio.



RISPOSTA

E’ possibile da parte del pieno proprietario procedere al trasferimento del diritto di usufrutto per un periodo di tempo determinato, purchè la durata del diritto di usufrutto non ecceda la vita dell’usufruttuario o i trent’anni. La banca che ha già la garanzia ipotecaria sull’immobile deve essere informata della variazione di titolarità dei diritti reali sul bene oggetto di garanzia ipotecaria. Ma per usufruire delle agevolazioni sull’acquisto dei materiali e sul finanziamento per la costruzione di prima casa, nel presupposto che il terreno edificabile appartenga in proprietà esclusiva al marito, sarebbe più semplice e più sicuro donare la piena proprietà della casa ricevuta in donazione e già ipotecata alla moglie e il marito, non più titolare di abitazione nello stesso comune, potrebbe tranquillamente ottenere i benefici prima casa. La soluzione della cessione dell’usufrutto per un certo periodo si presta ad essere contestata dall’agenzia delle entrate. Per regolare i vostri rapporti interni potreste poi costituire un fondo patrimoniale.




QUESITO

Tre fratelli hanno ereditato alcuni immobili senza accettare l’eredità. Dopo 11 anni, vendono uno dei beni e il notaio preliminarmente fa intestare tutti i beni in capo agli eredi, senza avvertirli. uno di essi, però non aveva intenzione di accettare l’eredità e scopre dopo alcuni anni di essere proprietario pro-quota di quei beni immobili. Cosa fare?



RISPOSTA

Se i tre fratelli hanno venduto un bene ereditario, hanno accettato tacitamente l’eredità; correttamente il notaio ha fatto risultare nei Registri Immobiliari la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità da parte di coloro che, altrimenti, non avrebbero avuto il diritto di disporre del bene se non in quanto eredi. L’accettazione parziale dell’eredità è nulla. Bisognerebbe capire perché il fratello che non intendeva accettare non ha fatto nei termini la rinuncia all’eredità, se era o meno nel possesso anche solo di alcuni beni, come è stata presentata la denuncia si successione.




QUESITO

Mia madre alla sua morte ha redatto un testamento dinanzi a un notaio. E' da premettere che sia io che mia sorella abbiamo costruito anni fa sulla sua abitazione due case con i nostri soldi attivando anche dei mutui sulle stesse ma non le abbiamo mai intestate a noi gli immobili e non abbiamo mai effettuato una compra vendita dell'area su cui sono sorte. Nel testamento mia madre indica che le case costruite da noi siano per successione di nostra proprietà unitamente ad un terzo della corte esterna del condominio e a un terzo del garage; l'appartamento dove lei abitava, oltre a dare l'usufrutto a mio padre ancora in vita, è stato diviso in quote: 55% ai figli di mia sorella deceduta (alla quale naturalmente non era stata data l'area) e il restante 45% in parti uguali ai due figli di mia sorella e ai due miei figli. Detta percentuale ai figli di mia sorella defunta era stata concessa da mia madre appunto in considerazione della mancata donazione dell'area su cui costruire. A questo è da aggiungere che un terzo del garage e della corte esterna relativo alla casa di mia madre è stato ripartito nelle percentuali indicate nel testamento.



DOMANDA: Io il 4 gennaio 2011 dovrei vendere il mio appartamento dinanzi ad un notaio ma alla richiesta della firma deliberatoria da parte degli altri eredi, il figlio di mia sorella defunta vuole impugnare l'atto di donazione perchè "vuole riscattare la memoria della mamma alla quale non è stata data la possibilità di costruire casa. . . e vuole tutto l'appartamento della nonna per "la madre"poichè agli altri figli è stato "donato un appartamento a testa". oggi 26 dicembre decidiamo, io e mia sorella, di accontentarlo. si può fare un atto notarile in tempo per il rogito fissato per il 4 gennaio, dove si cede la nostra quota di eredità (calcolando che le mie due bambine sono minori e quindi servirebbe non solo la mia firma ma anche quella del giudice) e loro farmi una liberatoria a vendere?



RISPOSTA

Il quesito del lettore propone il problema della reintegrazione dei diritti di legittima, cioè dei diritti che spettano per legge su un’eredità a determinati soggetti (coniuge e figli ed, in mancanza di questi ultimi, genitori del defunto).

Ricordiamo infatti che ciascun soggetto che abbia coniuge e figli o genitori viventi può disporre liberamente solo di una parte del suo patrimonio (cosiddetta disponibile), mentre la restante parte (cosiddetta legittima) deve essere assegnata ai predetti soggetti (legittimari) che ne hanno diritto per legge.

Qualora siano attribuiti diritti inferiori alle quote previste dalla legge (cosiddetta “lesione di legittima”) il legittimario può ricorrere al giudice attraverso un giudizio che accerta se vi è stata e qual è l’entità della lesione.

Nel caso proposto la situazione è complicata dalla presenza di minori che non possono disporre dei diritti loro attribuiti senza autorizzazione del giudice.

Pertanto alla luce delle considerazioni fatte le soluzioni possibili sono solo due:

a) fare una transazione (cioè un accordo per evitare la lite giudiziaria) tra le 2 figlie che hanno avuto una casa ciascuno e gli eredi dell’altra figlia che preveda la rinuncia all’impugnazione in cambio di una liquidazione in danaro dei diritti lesi;

b) attendere il giudizio che accerti se vi è stata lesione dei diritti di legittima e quindi riduca proporzionalmente le attribuzioni fatte dalla signora con testamento.



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Ultimo aggiornamento: Giovedì 21 Febbraio 2013, 16:31
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