DITELO AL NOTAIO: LEGGI QUI LE NUOVE RISPOSTE
Buongiorno, nel 2006 abbiamo acquistato un bilocale come prima casa, intestandolo a mio figlio con usufrutto a mia moglie; il mutuo cointestato a m e mia moglie.
Per varie problematiche (principalmente una causa legale contro il costruttore), la residenza non vi è stata trasferita entro i 18 mesi promessi, ed ora l'appartamento è ancora disabitato e senza residenza.
Il rogito è stato firmato il 23/10/2006, e registrato il 31/10/2006. In data 22/04/2011 sono arrivate le notifiche di sanzionamento, sia per la casa che per il mutuo.
A questo punto, a parte il pagare il dovuto, quali azioni potremmo fare ?
Dovrebbe esistere l' "accertamento con adesione" , concordando una cifra una tantum.
Oppure vendere entro i 5 anni per acquistare altra prima casa entro 1 anno, questo può fermare le attuali sanzioni ?
Potrebbero esserci altre possibilità, almeno per limitare il danno?
RISPOSTA
A seguito dell’avviso di liquidazione delle imposte dovute e delle sanzioni per decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, da parte dell’Agenzia delle Entrate è richiesto il relativo pagamento o la proposizione di ricorso, senza altra alternativa. L’eventuale ricorso dovrebbe dimostrare che per cause di forza maggiore (eventi straordinari) non è stato possibile trasferire la residenza nel termine previsto. E’ discutibile invece che vengano richieste le imposte relative al mutuo (la norma che prevede gli effetti della decadenza anche sul mutuo è posteriore rispetto alla stipulazione dell’atto).
QUESITO
vorrei sottoporvi il mio problema. Convivo da quattro anni in una casa intestata soltanto al mio compagno (non siamo sposati), purtroppo le esigenze non hanno permesso di poterla intestare anche a me.
La casa è stata comprata da tutti e due, anche se io, ed i miei genitori, abbiamo messo più soldi inoltre, ho pagato anche il rogito pur non essendo intestata a me, poichè il mio compagno non aveva i soldi per poter affrontare tale spesa. In questo caso come posso tutelarmi? vorrei poter apparire anche io da qualche parte! so che dovrei rivolgermi un'altra volta ad un notaio! ma ho già pagato un atto di euro 7. 000,00 e sono rimasta con 0 euro cosa posso fare? di nuovo un atto di compravendita? quanto mi verrebbe a costare? Incrociamo le dita, se dovesse succedere qualcosa al mio compagno, rimarrei senza nulla? la casa andrebbe di diritto ai suoi famigliari?
RISPOSTA
Una possibile tutela è costituita da una dichiarazione di debito, da parte del compagno della lettrice, avente ad oggetto la somma di denaro pagata per l’immobile. L’eventuale trasferimento di tutto o parte della casa, dal compagno alla lettrice , comporterebbe il pagamento delle relative imposte ed oneri notarili (la cui quantificazione potrà essere richiesta al proprio notaio di fiducia). Allo stato attuale, in caso di morte del compagno, l’immobile cadrebbe in successione a favore dei suoi parenti (genitori e fratelli), salvo che egli rediga un testamento disponendo a favore della lettrice (è comunque riservata una quota di legittima a favore dei genitori del defunto, in mancanza di figli).
QUESITO
Al momento della morte di uno di tre fratelli, avvenuta nel 2010 ,la sua l'eredità spetta al secondo fratello vivo. Chiedo se spetta anche ai figli del terzo fratello deceduto nel 2005 ?
Ringrazio per la risposta
RISPOSTA
Assolutamente si. Infatti, ai sensi della vigente normativa in materia, se il fratello è deceduto libero da vincoli matrimoniali e senza figli la sua eredità si devolve, in parti uguali, a favore dei suoi fratelli ed, in caso di premorienza dei predetti fratelli, a favore dei discendenti in linea retta di questi ultimi, quali appunto i figli; l’istituto giuridico a cui si fa riferimento è la rappresentazione.
QUESITO
Sono sposato, in separazione dei beni, è sono intestatario di un appartamentino, vorrei acquistarne un'altro ma questa volta intestarlo a mia moglie, anche se materialmente le somme vengono pagate da me medesimo in quanto lei casalinga e non ha mai percepito un reddito.
Vorrei sapere se c'è un modo per vincolare o impedire che la moglie possa un domani (a seguito di separazione), disporre a suo piacimento di un bene che ho pagato io. . . !!!
Grazie in anticipo e attendo di leggere una Vs risposta sul sito
RISPOSTA
Ad oggi l’unica efficace tutela è che il lettore “si intesti” una quota di diritto di piena proprietà o di diritto di usufrutto sul bene da comprare: difficilmente la moglie potrà trovare in futuro un soggetto interessato all’acquisto di una parte del bene e non dell’intero, in quanto occorrerebbe comunque il suo consenso del lettore espresso innanzi ad un notaio.
Esistono strumenti, probabilmente meno onerosi fiscalmente ma meno efficaci, quali procura speciale a vendere che il lettore si può fare rilasciare dalla moglie, scrittura di riconoscimento di debito, preliminare di vendita o patto di prelazione che la moglie può sottoscrivere, anche non in forma notarile, a favore del lettore ma sono senza dubbio correttivi meno risolutivi rispetto alla cointestazione iniziale.
Talvolta i coniugi adottano la soluzione della stipulazione di Convenzioni matrimoniali, quale può essere ad esempio un fondo patrimoniale, ma quest’ ultimo si scioglie a seguito di cessazione degli effetti civili del matrimonio.
QUESITO
Buongiorno, mio padre è deceduto il 2 gennaio 2010. Io e le mie sorelle ( siamo in 4 in totale ) non abbiamo compiuto nessun atto di successione. Mi padre era nulla tenente, non aveva nemmeno l'auto.
Eravamo solo a conoscenza di una causa da lui iniziata molti anni fa , ormai in fase conclusionale.
Abbiamo avvisato, l'avvocato che gestiva la pratica della scomparsa di mio padre.
Ora questo avvocato ci contatta per comunicarci che la causa è stata respinta e ci convoca nel suo studio per discutere insieme il da farsi.
La nostra domanda è questa, questo avvocato può richiedere a noi un eventuale pagamento della parcella?
Dobbiamo fare rinuncia all'eredità ( anche se non vi è nulla a cui rinunciare ) per evitare che eventuali creditori di mio padre si facciano vivi?
RISPOSTA
I chiamati all’eredità che si trovano nel possesso del patrimonio ereditario devono effettuare la dichiarazione di rinuncia entro tre mesi dalla morte, altrimenti si considerano eredi puri e semplici.
Per patrimonio ereditario si intende qualunque rapporto giuridico che al momento della morte fosse riferibile alla persona deceduta; tale patrimonio comprende sia elementi attivi (ad esempio beni mobili o immobili, conti correnti), sia elementi negativi (debiti).
Occorre, inoltre, sapere che, anche se l’erede non fosse nel possesso del patrimonio ereditario,
il compimento da parte sua di atti dispositivi sui beni ereditari (ad esempio chiusura del conto corrente intestato alla persona deceduta) comporta accettazione dell’eredità e la conseguente assunzione di responsabilità per i debiti del defunto.
Una rinuncia all’eredità del padre fatta dai figli oltre il termine di tre mesi potrebbe essere contestata dai creditori del genitore defunto, a meno che i figli non provino di non essere stati nel possesso del patrimonio ereditario e di non aver compiuto alcun atto dispositivo sullo stesso.
QUESITO
Posseggo una casa acquistata senza l' agevolazione prima casa. posso acquistarne un' altra nello stesso comune usufruendo dell' agevolazione prima
casa?
RISPOSTA
Tra i requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa oltre a quello di non possedere case di abitazione acquistate con tali agevolazioni è richiesto anche quello di non possedere, né esclusivamente, né in comunione con il coniuge, altre case di abitazione nello stesso Comune in cui si trova la nuova casa da acquistare.
Conseguentemente, nel caso proposto dal lettore, se lo stesso è proprietario, da solo o con il coniuge, di una casa nel Comune in cui è posta la casa da acquistare, il lettore non potrà accedere alle agevolazioni prima casa.
QUESITO
sono stato nominato esecutore-realizzatore di un ente di beneficenza previsto
in ben tre testamenti pubblici fatti da: una sorella nei confronti di 1 fratello e 1 sorella
da quest'ultima sorella nei confronti del fratello e da quest'ultimo a mio favore e della moglie.
Il problema è che la moglie di mio zio ha fatto sparire i soldi che queste persone avevano destinato alla realizzazione di questo ente di beneficenza. Ora io mi trovo ad avere l'obbligo di esecutore-realizzatore di un ente di beneficenza ma non ci sono materialmente i soldi. Cosa faccio? Posso far revocare i trasferimenti di denaro fatti a favore esclusivo della moglie di mio zio ed in danno dell'ente di beneficenza??
RISPOSTA
Non e’ ben chiara la posizione del lettore.
La costituzione di un ente di beneficenza (presumibilmente una fondazione) è stata prevista all’interno di ben tre testamenti fatti da soggetti diversi. Da quanto espone la destinataria dell’ultimo testamento, la moglie dello zio del lettore, avrebbe utilizzato il denaro per fini diversi.
A questo punto si consiglia al lettore di accettare l’eredita’ con beneficio di inventario (al piu’ presto possibile) in modo da non dover rispondere per di quanto indicato nel testamento con i propri beni personali, oppure di rinunciare all’eredita’ , qualora il tutto risulti molto gravoso e a condizione che fino ad ora lo stesso lettore non abbia compiuto atti in qualita’ di erede.
QUESITO
ho un quesito da esporle e se puo' rispondermi mi sono sposata a settembre 2010 con mio marito in comunione dei, ma lui pero' e vedovo e padre di 2 figli sposati. noi abitiamo nella casa di sua proprieta' acquistata quando sua moglie era ancora in vita. adesso il mio quesito e' che ho acquisito sposandoci in comunione dei beni? eì vero che se lui dovesse venire a mancare i suoi figli mi possono buttare fuori di casa? e come posso tutelarmi da tutto questo? la ringrazio anticipatamente della sua risposta anna
RISPOSTA
Assolutamente no, se la casa e’ attualmente solo del marito della lettrice e non era intestata anche alla moglie defunta . Infatti in questo caso, in caso di morte del marito della lettrice, a quest’ultima spetta il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare. Se invece la casa, per effetto della morte della prima moglie, e’ caduta in eredita’ anche ai figli, allora alla lettrice non spetta il diritto di abitazione.
Sposandosi in comunione dei beni la lettrice non ha acquisito nulla di quello che era gia’ in proprieta’ esclusiva del proprio marito.
Nel caso in cui la casa sia anche dei figli , il marito potrebbe redigere un testamento in cui nomina la lettrice erede per la quota di legittima e di disponibile ovvero per la meta’ di tutta l’eredita; cosi’ alla stessa spetterebbe comunque una quota maggiore e i figli non potrebbero protestare.
QUESITO
A causa di varie successioni, siamo 15 persone proprietarie di un negozio, per un totale del 97%; il 3% residuo è intestato ad un erede deceduto, della cui quota, è stata effettuata una rinuncia all'eredità;poichè il 3% è praticamente bloccato anche da minori che sono subentrati per rappresentazione, si è deciso di vendere il 97% completamente libero da blocchi; è possibile
vendere il 97% dell'immobile? Chi acquista il 97% potrà avere problemi?
RISPOSTA
A prescindere dall’aspetto commerciale della difficoltà di trovare un acquirente disposto ad comprare la sola comproprietà dell’immobile, occorre segnalare che l’art. 732 del codice civile afferma che “Il coerede che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa…”. Secondo una recente giurisprudenza tale norma si applicherebbe anche nel caso in cui si intenda vendere non solo una quota ereditaria ma anche un singolo bene facente parte dell’eredità.
QUESITO
Salve, scrivo a voi perchè purtroppo sono incorso in una problematica riguardante la mancata descrizione degli estremi di due bollettini postali, relativi ad un condono edilizio del 1987, all' interno di un rogito notarile da me effettuato in data 21 dicembre 2010 per l'acquisto di un immobile uso ufficio, composto di una singola stanza e situato all' interno di un piccolo condominio. Premetto che la menzione di detto condono all' interno dell'atto notarile del 21 dicembre era puramente formale, non essendo citati infatti gli estremi di detti bollettini postali, ma essendovi un semplice richiamo scritto da parte del notaio a riguardo dell' effettiva esistenza di detto condono edilizio. Inoltre, dalla data di questo condono l'immobile ha subito un passaggio di proprietà, in data 1989, divenendo così di proprietà di colui che a dicembre ha venduto l'immobile al sottoscritto. Ora mi ritrovo in una situazione nella quale, dovendo io conferire questo immobile all' interno di una s. r. l. da me recentemente costituita, trovo l' opposizione dell' attuale nuovo notaio operante in Milano, il quale oltre ad aver richiesto di ottenere presso il proprio studio copia dei documenti del comune ove è situato l'immobile, comprendenti il certificato di condono e i rispettivi bollettini, che attestino l'effettiva realtà del condono, richiede altresì che venga aggiunta la citazione degli estremi di detti bollettini all' interno dell'atto notarile del 21 dicembre, e per far ciò mi ha preventivato una spesa pari all' incirca a 500 euro. Naturalmente io ho fatto presente al notaio xxxxxx di Milano che nutrivo forti dubbi circa il fatto che tale cifra dovessi sborsarla io, dal momento che la mancata citazione degli estremi specifici di detti bollettini nell' atto di rogito effettuato in data 21 dicembre è stata ovviamente una svista del notaio che lo ha redatto e per ciò viziato così solo formalmente. Vi chiedo dunque cortesemente innanzitutto se è effettivamente onere mio la correzione del rogito in data 21 dicembre, ed inoltre se la mancata correzione di questo vizio di forma nel suddetto rogito di dicembre può costituire vincolo insuperabile circa l'effettuazione dell' attuale rogito volto a conferire detto immobile uso ufficio in questa s. r. l. da me costituita. Vi ringrazio
RISPOSTA
La materia del condono edilizio è piuttosto complessa e sulla base dei dati forniti non è possibile formulare una risposta precisa. Tuttavia, in linea generale, la dottrina notarile è concorde nel ritenere che negli atti aventi ad oggetto edifici vada sempre riportata la menzione vicenda costruttiva e quindi, a seconda dell’epoca della costruzione:
1) dichiarazione di costruzione anteriore al 1 settembre 1967 (nella forma della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà) ovvero estremi della licenza edilizia, della concessione edilizia, del permesso di costruire o della DIA (a seconda dell’epoca di costruzione);
2) in alternativa, estremi del titolo abilitativo in sanatoria in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo ovvero in totale difformità dallo stesso, e per il quale sia stata richiesto il condono edilizio e rilasciato il relativo provvedimento di sanatoria;
3) se il condono è ancora “in itinere” si può comunque procedere alla stipula menzionando:
- gli estremi della domanda di sanatoria;
- gli estremi dei versamenti delle somme dovute per il condono;
- l’attestazione dell’avvenuta richiesta all’Autorità competente dell’espressione del parere in caso di fabbricati assoggettati ai vincoli.
Qualora tutti questi dati siano già stati riportati in un precedente rogito, negli atti successivi è consentito, anziché riprodurre i dati stessi, fare semplicemente riferimento agli estremi di tale rogito.
La mancanza degli elementi sopra descritti rende l’atto nullo, a prescindere dalla regolarità del fabbricato. In tale ultimo caso, tuttavia, la legge dispone che la nullità può essere sanata ed il contratto riacquistare validità tramite la stipula di un successivo atto, avente la stessa forma del precedente, che contenga la menzione di ciò che è stato omesso al momento della stipula del primo contratto.
Questa è la ragione per la quale il Notaio di Milano ha richiesto al lettore l’atto di conferma.
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Ultimo aggiornamento: Giovedì 2 Agosto 2012, 14:40
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