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DITELO AL NOTAIO: LEGGI
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Giovedì 28 Aprile 2011

I dubbi dei lettori e le risposte del Consiglio Nazionale del Notariato. Avete dei quesiti? Basta indirizzare una mail a leggoilnotaio@tiscali. it, e andare a verificare le risposte. Per tutti ci sarà una risposta su www. leggo. it.   Ecco le risposte agli ultimi quesiti  Ho un terreno di 4000 mq. da dividere in parti uguali con mio fratello vorremmo sapere a quanto ammontano le spese notarili.
L’atto di divisione con formazione di lotti di uguale valore senza che scaturiscano conguagli in denaro, sconta l’imposta di registro nella misura dell’1% sul valore complessivo del patrimonio da dividere, e due imposte fisse ipotecaria e catastale nella misura di euro 168,00 cadauna, oltre alle tasse fisse di trascrizione e voltura, al bollo ed alla tassa d’archivio.

In caso di morte di uno zio (unico fratello di mia mamma), senza figli e vedovo, può inserirsi tra gli eredi una cugina di 1° grado (che porta lo stesso cognome)? Oppure il diritto all'eredità spetta solo a mia madre , in qualità di sorella e a me, in qualità di unica nipote?
Premetto che non esiste ancora testamento.
. . . e qualora il testamento venisse stilato , potrebbe la cugina impugnarlo?
Spero di essere stata chiara.
Ringrazio tantissimo per l'attenzione e spero di poter ricevere delucidazioni.
Nelle circostanze che descrive, se suo zio dovesse fare testamento, potrebbe disporre dell'intera eredità e destinarla liberamente. In assenza di testamento, invece, sua madre sarebbe l'unica erede legittima. La cugina non può pretendere alcunché.

Vorrei gentilmente dei chiarimenti sull pagamenti sulla successione e intestazione visto che abbiamo varie risposte diverse siamo 3 fratelli abbiamo ereditato una casa dove geometra ha fatto la divisione e adesso abbiamo 3 appartamenti uno per ogni fratello come prima casa adesso andiamo fare la successione e intestazione visto tempi duri quanto ci costerà? Perché risposta varia da notaio a notaio grazie di cuore
E’ possibile che ciascuno dei figli richieda le agevolazioni fiscali “prima casa” relativamente ad una delle diverse unità abitative cadute in successione, usufruendo del beneficio anche per le quote del medesimo immobile devolute agli altri coeredi, se sussistono i presupposti oggettivi (abitazioni non di lusso) e i presupposti soggettivi in capo a ciascun coerede (non avere altri immobili nel comune, non avere usufruito delle agevolazioni fiscali prima casa, ecc) previsti dalla normativa in materia. Se il defunto non ha indicato quale appartamento spetta a ciascuno di voi con un testamento, dovrete poi procedere alla divisione e all’attribuzione a ciascuno dell’immobile scelto. Tale atto sconta l’imposta di registro all’1% sul valore totale dei beni da dividere, più 168 euro per imposta ipotecaria, 230 euro per imposta di bollo, 258 euro per trascrizione (oltre ovviamente all’onorario del notaio, l’iva e le spese di istruzione).   Salve, ho acquistato un terreno con le agevolazioni fiscali della piccola proprieta contadina tre anni fà e volevo sapere se era possibile vendere prima del quinquennio obbligatorio senza perdere i benefici fiscali. . . dato che non cè plusvalore nella vendita e il possibile acquirente è un giovane intenzionato a diventare coltivatore diretto. . . Grazie
La legge dice che non incorre nella decadenza dei benefici l’acquirente che, durante i 5 anni dall’acquisto, ferma restando la destinazione agricola, ceda il fondo a favore del coniuge, di parenti entro il 3° grado o di affini entro il 2° grado che esercitano l’attività di imprenditore agricolo , nonché in caso di alienazione conseguente all’attuazione di politiche volte a favorire l’insediamento di giovani in agricoltura o tendenti a promuovere il prepensionamento nel settore.

Mio padre, vedovo, è deceduto all'inizio di giugno, e sia io che mio fratello siamo gli unici eredi. Abbiamo subito accettato l'eredità davanti ad un notaio e aperto le pratiche per la successione (non c'era alcun testamento). Un bel giorno mi sono trovato a vendere un bene del quale sono erede in seguito alla morte dei miei genitori. Il notaio, al momento del rogito, mi ha chiesto 200 euro per l'accettazione tacita dell'eredità, dicendomi che altrimenti non avrei potuto alienare quel bene immobile caduto in successione. Ho presentato il certificato di morte e la dichiarazione di successione chiusa e vidimata dall'agenzia delle entrate, ho specificato che avevo già formalmente accettato l'eredità (tutta!), ma non mi è stato lasciato nessun documento attestante l'accettazione. I suoi colleghi mi han detto che non si usa rilasciare alcunchè in questi casi e che ogni qualvolta si deve vendere un bene ereditato è obbligatorio versare una quota come accettazione tacita dell'eredità. E' davvero così?Come mai è variabile questo importo (alcuni mi han detto che chiederebbero anche 300 euro per questa formalità)?Dove posso trovare la norma che autorizza questo ulteriore dispendio per vendere una cosa che comunque. . . dal decesso del "de cuius". . . è mia? Perchè la scrittura privata prevista anche per questa materia nel codice civile (art. 475:L'accettazione è espressa quando in un atto pubblico o in una scrittura privata, il chiamato all'eredità ha dichiarato di accettarla oppure ha assunto il titolo di erede. È nulla la dichiarazione di accettare sotto condizione o a termine. Parimenti è nulla la dichiarazione di accettazione parziale di eredità. ) non viene accettata dai notai? Nel ringraziarla per la sua attenzione porgo i più distinti saluti.
La richiesta del notaio è corretta. Non sono da confondere la dichiarazione di successione (adempimento fiscale) con l’accettazione di eredità (atto di conseguimento del titolo di erede). Nel caso in cui nel patrimonio ereditario vi siano beni immobili l’accettazione di eredità deve essere trascritta. Con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, l’acquirente dell’erede prevale rispetto ad eventuali pretese successorie trascritte da parte di terzi prima della trascrizione dell’accettazione di eredità stessa. L'accettazione dell'eredità è pertanto richiesta dalla legge per la continuità delle trascrizioni ed è un onere professionale del notaio eseguirla, a spese dell’erede. L’imposta per tale trascrizione è pari ad euro 203 a cui vanno aggiunti l’onorario del notaio per la redazione e presentazione della trascrizione stessa e la relativa iva.   Ho un terreno edificabile in permuta con contratto scaduto. Vorrei risolverlo definitivamente per via legale. Il terreno è suddiviso in due lotti e su quello che non è in permuta,la parte acquirente ha già costruito il grezzo della casa che mi spetta. Se vado avanti legalmente ,durante la causa,posso costruire?O devo aspettare la fine della sentenza? N. B L'acquirente non ha rispettato i termini di consegna e come da contratto non devo alcuna spesa verso terzi. Grazie,aspetto una vostra risposta. Cordiali saluti.
Dalla sua domanda non vi sono elementi sufficienti circa il preciso contenuto dei contratti, da cui poter trarre delle conclusioni concrete per il caso prospettato.   Sono socio superstite di una snc artigiana di 2 persone. Il socio recedente e amico di famiglia decennale, mi disse di non voler più lavorare nel settore di cui si occupava la società e con il commercialista mi confermò che si trattava di un regalo da parte dell’ex socio che per gratitudine nei miei confronti voleva lasciarmi interamente la gestione. Il commercialista asseriva che non c’era alcun pericolo e che i conti della società erano apposto, che si trattava di un ottima occasione e per la liquidazione se ne sarebbe occupato lui senza problemi, mi mostrò dei conti provvisori che mi fecero ritenere che l’ex socio avesse avuto quanto di sua spettanza. Firmo l’atto di recesso presso il notaio che mi dice di non preoccuparmi perché l’atto viene redatto secondo frasi di stile, che insomma si scriveva in quel modo. In quel periodo non avevo mai visto un atto di recesso  e non avevo competenze a sufficienza per capire esattamente di cosa parlava. Nell’atto leggo che il socio recede per giusta causa e senza indicare quale (a causa sua a causa mia), inoltre che il socio recedente aveva già avuto la sua quota di liquidazione senza indicare neanche qui quale per potarla calcolare in un secondo momento e che lui non aveva altro da pretendere. A questo punto, scopro che i conti che mi aveva mostrato inizialmente il commercialista erano gonfiati e fatto un calcolo più preciso della quota di liquidazione risultava invece che l’ex socio doveva restituire alla società stessa parte dei soldi da lui prelevati indebitamente prima della rescissione e a titolo di anticipo utili. Naturalmente lui non risponde e non restituisce nulla ne’ denaro ne’ beni mobili intestati alla società e portati via di fatto. Questo ipotetico credito che avrei nei suoi confronti ha una qualche esigibilità o fatto l’atto notarile lui si può tenere tutto quello che ha prelevato in denaro e in beni in natura?
Trattandosi di snc e non essendo stato inserito nell’atto notarile il divieto di concorrenza, l’ex socio ha tra l’altro aperto un’attività identica a pochi metri dalla sede della società, iniziando a fare tutto già pochi giorni dopo la rescissione. Non mi intendo di leggi ma secondo me sono stato fregato e basta, vuoi per ignoranza vuoi per mia ingenuità. Probabilmente visto che l’ex socio ha aperto una ditta analoga e il precedente commercialista mi ha detto di cercarmi un altro che mi tenesse la contabilità perché lui preferiva tenere la contabilità all’ex socio, lascia ai miei occhi poco spazio alla fantasia. Ora non mi resta che farmi carico dei costi e dei debiti lasciati dal socio recedente. La ringrazio per la risposta anticipatamente.
Purtroppo ciò che lei contesta non attiene propriamente all'ambito notarile, potrebbe anche trattarsi di fatti avente rilievo penale per i quali dovrebbe rivolgersi ad un avvocato, pur tenendo conto che lei, quale socio illimitatamente responsabile della società, avrebbe potuto opporsi al compimento di determinate operazioni da parte dell’altro socio (e anzi avrebbe dovuto esercitare il suo potere/dovere di vigilanza sui comportamenti dell’altro socio).
In ogni caso è da escludersi che la stesura dell’atto notarile possa avvenire per clausole standard o di rito, ma deve rispecchiare, nel rispetto delle norme di legge, gli interessi manifestati dalle parti al notaio prima o durante la lettura dell’atto.   Mio padre vuole farmi l'atto di donazione di un appezzamento di terreno dove da più di 35 anni ha costruito una casa, spostandola dal punto di origine in cui si trovava come magazzino rurale. Ad ottobre ha fatto l'accatastamento di detto immobile ma il notaio al quale mi sono rivolta dice che non si può fare l'atto di donazione se prima non si ha la concessione edilizia e la sanatoria.   La sopraddetta casa è sempre una abitazione rurale perché è vecchia e malandata. Cosa posso fare?
È essenziale ai fini della validità dell'atto di vendita che dall’atto risultino, per dichiarazione del venditore, gli estremi delle licenze edilizie o permessi di costruire o della concessione in sanatoria.
La legge prevede un regime di incommerciabilità degli immobili costruiti in totale assenza di titolo abilitativo o di sanatoria.   Nel 1985 mia zia mia ha lasciato in eredita'(con vendita) a me (nipote ) delle sue proprieta'. Ho il regolare atto del notaio. Nel 1999 mia zia e' morta,ho fatto cancellare l'usufrutto. Lo scorso anno o2009, ho deciso di vendere un rustico (parte di eredita') con annesso un piccolo terreno  di circa 200 mtq. - ovviamente prima mi sono rivisto tutti i documenti in mio possesso, ho trovato un foglietto datato 1960 ove mia zia comprava per lire 30. 000 quel pezzetto di terreno di 200 mtq. Su detto foglio compare solo la firma della persona che lo aveva venduto a mia zia. Mia zia di questo foglietto non mi aveva mai parlato. Ma era in possesso del terreno dal1948.
Quando fu fatta la vendita nel 1985 non e' stato inserito (dimenticanza?).
Nel 2009 per regolarizzare il terreno, ho parlato con gli eredi della
venditrice,i quali riconoscono l'avvenuto. Ho fatto quindi l'atto notorio (non usucapione) presso il tribunale firmato da 3 testimoni.
Morale: l'agenzia che ha in mano la pratica di vendita mi dice che si e'
interessata presso un notaio il quale gli avrebbe detto che l'atto notorio non e' piu' valido per inserirlo nella futura vendita del rustico e appunto di detto terreno. E' vero? Se si cosa dovrei fare per regolarizzarlo e poi venderlo? Grazie in anticipo
Il possesso ultraventennale del bene non è sufficiente per attestarne la proprietà. E’ necessario rivolgersi al giudice per far dichiarare con sentenza (che dovrà anche essere trascritta nei Registri Immobiliari) l’intervenuta usucapione del bene.

Un lotto edificatorio di mq. 1000 con fabbricato già esistente annesso, incluso in una lottizzazione esecutiva, può essere frazionato di due particelle: A con fabbricato e corte annessa, e B con il restante suolo, per poi venderle separatamente? Si può parlare di lottizzazione abusiva?
Per essere precisi sarebbe meglio consultare la documentazione. Ad ogni modo, se l’area è già lottizzato, il frazionamento è pratica catastale in generale possibile. In caso di lottizzazione in corso di realizzazione bisognerebbe conoscere se la convenzione prescrive particolari modalità esecutive al riguardo, per l’ipotesi di ulteriori ripartizioni e/o modifiche e cessioni.
In sostanza, sarebbe opportuno fare una esplicita richiesta all’ufficio tecnico del Comune competente ed attivare un tecnico per gli opportuni accertamenti, coadiuvato dal notaio che si dovrebbe occupare della eventuale cessione.
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